Proč je bydlení v Česku pro mladé téměř nedosažitelné?

Představte si, že jste na trhu s nemovitostmi – ale ne jako investor, nýbrž jako dvacetiletý absolvent, který chce začít samostatný život. V České republice je to dnes téměř boj o přežití. Statistiky jsou nelítostné: mezi lety 2015 a 2023 se zhoršila dostupnost bydlení v ČR více než v kterékoli jiné evropské zemi. Podle jiných dat patříme dokonce mezi deset zemí světa s nejméně dostupným bydlením.

Praha? Ta figuruje mezi evropskými městy s nejvyššími cenami bydlení v poměru k průměrným příjmům. A Brno není daleko za ní.

Jak se z „levného“ bydlení stala krize?

Po finanční krizi roku 2009 se ceny nemovitostí v Česku držely nízko – lidé měli strach o zaměstnání, mzdy stagnovaly a poptávka klesla. Situace se dramaticky obrátila kolem roku 2015. Klesající nezaměstnanost a rostoucí mzdy vytvořily pocit finanční stability, který podnítil masivní poptávku po bydlení. Zajímavé je, že i když úrokové sazby byly už dříve nízké, hlavním motorem růstu cen nebyly hypotéky, ale právě vyšší příjmy a jistota.

I během a po pandemii zůstala poptávka silná – natolik silná, že dokáže přebít i tlak vyšších úrokových sazeb. Společně s chronickým nedostatkem nové výstavby to vede k jednomu: ceny rostou rychleji než mzdy. A není to jen domácí poptávka – Praha a další česká města jsou atraktivní i pro zahraniční investory a rezidenty.

Bydlení jako sociální i makroekonomická past

Pro chudší domácnosti je situace extrémní: podle Eurostatu utrácejí až polovinu svého čistého příjmu za bydlení. I když má Česko jednu z nejvyšších úrovní vlastnického bydlení v Evropě, pro mladé lidi bez rodinné podpory se vlastní byt stává snem vzdálenějším než kdy dříve. Vlastní bydlení se tak postupně mění v „dědičný majetek“ – privilegium pro ty, kdo už něco mají.

Tato nerovnost ale není jen sociální problém. Je to i makroekonomické riziko. Česká národní banka (ČNB) to dobře ví – a proto zavádí opatření proti spekulativním investicím do nemovitostí. Například pro investiční nemovitosti platí přísnější limity LTV (poměr úvěru k hodnotě nemovitosti) a DTI (poměr dluhu k příjmu), což znamená potřebu výrazně vyššího vlastního kapitálu. Ačkoliv jde formálně o „doporučení“, banky je respektují – a pokud ne, ČNB má prostředky k jejich vymáhání.

Co může vláda – a proč to nestačí?

Opatření ČNB však řeší jen část problému. Skutečný klíč leží v politice. OECD dlouhodobě upozorňuje, že Česko má – hned po Estonsku – druhé nejnižší majetkové daně v rámci organizace. Zvýšení daně z nemovitostí by mohlo motivovat vlastníky k prodeji nebo pronájmu, čímž by se uvolnilo více bytů na trh.

Jenže… je to citlivé téma. Mnoho „relativně chudých“ domácností vlastní své bydlení – a vyšší daně by je zatížily, i když jejich „bohatství“ je spíše papírové než reálné. Navíc reforma daňového systému není jednoduchá ani rychlá.

Další návrhy – jako zlepšení dopravy, zjednodušení stavebních norem nebo digitalizace stavebního řízení – jsou logické, ale jejich realizace je pomalá a často politicky kontroverzní. Krátkodobé nájmy typu Airbnb? Ty se pravděpodobně budou regulovat, ale jejich vliv na celkovou dostupnost bydlení bude spíše marginální.

Co dál?

Realita je jednoduchá: bez komplexní strategie kombinující fiskální, regulační i urbanistická opatření se nám podaří jen mírně zpomalit růst cen – nikoli jej zvrátit. A statistiky jasně ukazují, že to nestačí. Pokud nechceme, aby bydlení v Česku definitivně přestalo být pro každého, musíme jednat rychle, odvážně a především systematicky.

Protože nakonec nejde jen o byty – jde o budoucnost celé generace.