Developeři v krizi: Eurové úvěry zdražují, projekty hrozí kolaps

Čeští developeři čelí rostoucímu tlaku – náklady na eurové financování za poslední týdny stouply o téměř čtvrtinu. Zatímco korunové půjčky podražily o 21 %, u eura to bylo dokonce 24 %. A právě tento rozdíl může být pro řadu projektů osudný.

Proč zrovna eura?

Komerční development – kanceláře, logistické centra, retail – je v Česku téměř výhradně financován v eurech. Tržby i úvěry jsou ve společné měně, což činí developery extrémně citlivými na výkyvy na měnových trzích. A ty momentálně nejsou přívětivé.

Klíčovým ukazatelem je takzvaný úrokový swap, který odráží skutečné náklady na půjčení. Od konce února 2025 vzrostl swap pro pětiletou eurovou půjčku z 2,35 % na 2,91 % – nejvyšší hodnoty od poloviny roku 2024.

„Eurové swapy se přímo promítají do celkových nákladů financování. Nedávný nárůst sazeb přisuzujeme aktuální geopolitické situaci,“ říká Marek Herold, portfolio manažer Wood Real Estate.

Kdo je nejvíce ohrožen?

Největší riziko hrozí projektům s nižší marží a vyšší mírou spekulace – tedy těm bez pevného předpronájmu nebo předprodeje. V kombinaci s napjatými výnosy z pronájmů se zdražení úvěrů může stát poslední kapkou.

„Jednoduše se výrazně zúžil prostor pro byznysovou chybu,“ upozorňuje Vlastimil Šedivý, partner Feira Real Estate. „Jakmile se náklad na dluh posune nahoru, dochází k dalšímu stlačení marže mezi výnosem a financováním.“

Důsledky pro trh:

• Přepočet ekonomiky projektů – mnohé už nejsou rentabilní.
• Zvýšený podíl vlastního kapitálu – banky chtějí více jistot.
• Delší schvalovací procesy – banky jsou selektivnější.
• Možné odklady nebo přepracování projektů – zejména u slabších developerů.

Co dál?

Pokud se náklady na financování neustálí, odborníci očekávají tlak na zvyšování nájmů, což by mohlo vést ke korekci valuací nemovitostí a dalšímu zpomalení výstavby.

„U projektů s menší rezervou to může zhoršit návratnost natolik, že je budou muset upravit nebo odložit,“ varuje Borek Simandl, obchodní ředitel Creditas RE.

V současné době tedy platí jedno pravidlo: jen silné projekty přežijí. A ti, kdo počítají s minimálními maržemi, si musí připravit plán B – nebo riskují, že jejich sen o nové budově zůstane jen na papíře.

Zdroj: Grafika e15, data Reuters