V Q1/2026 vzrostl podíl nových hypoték s energetickým průkazem na 39,7 % – téměř dvě pětiny celkové produkce. Zároveň roste zájem o úsporné nemovitosti tříd A a B, které nyní tvoří 66,8 % financovaných bytů s PENB. Pro české investory to představuje jak příležitost, tak nutnost přizpůsobit strategii.
Energetický průkaz už není jen formálnost – je to investiční kritérium
V prvním čtvrtletí letošního roku se Česká republika přiblížila ke klíčové hranici: téměř každá druhá nově poskytnutá hypotéka již obsahuje doložený průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Konkrétně jde o 39,7 %, což je nárůst o 2,1 procentních bodu oproti poslednímu čtvrtletí roku 2025 a více než dvojnásobek proti situaci před dvěma lety, kdy byl podíl kolem 20 %.
Tento trend není náhodný. Je důsledkem kombinace legislativního tlaku, rostoucího povědomí kupujících i bankovních politik, které začínají energetickou úspornost vnímat jako faktor rizika. Banky totiž vědí, že „energetický zajíc v pytli“ – tedy nemovitost s vysokými provozními náklady – má nižší tržní hodnotu a horší likviditu. Proto preferují objekty s PENB tříd A a B, jejichž podíl mezi hypotékami s průkazem stoupl na 66,8 % (z 65,4 % v Q4/2025).
Zajímavé je, že tento posun nejde na úkor extrémně nehospodárných kategorií F a G, jejichž podíl se drží stabilně na 6,3 %. Spíše se mění struktura středu škály – například kategorie D má nadále více než 8 %, zatímco E mírně klesla ke 3 %.
Co to znamená pro českého investora?
Pro investory do nemovitostí je tento vývoj dvojsečný. Na jedné straně zvyšuje náklady na vstup – pořízení PENB, eventuální rekonstrukce kvůli zlepšení třídy – ale na druhé straně posiluje dlouhodobou stabilitu portfolia. Nemovitosti s vysokou energetickou úsporností mají:
- Nižší provozní náklady → atraktivnější pro nájemníky
- Vyšší tržní hodnotu → lepší možnosti refinancování
- Menší regulační riziko → EU plánuje další restrikce pro budovy třídy E–G
Navíc banky už některé instituce (např. ČSOB, Hypoteční banka) začínají nabízet hypotéky s lepšími sazbami pro objekty třídy A nebo B – rozdíl může dosahovat 0,2–0,3 procentního bodu, což při objemu 4 milionů Kč znamená úsporu desítek tisíc korun ročně.
Pokud investujete do regionů s cenami pod 3 miliony Kč – například v severozápadních Čechách nebo na severní Moravě – doporučujeme pečlivě vyhodnotit energetický potenciál nemovitosti. Tyto lokality sice lákají cenou (viz analýza posledních 15 okresů pod 3 miliony), ale často obsahují starší zástavbu s PENB ve třídě D a níže. Bez modernizace se mohou stát finanční pastí.
Transparentnost trhu stále chybí – i přes pokrok
I přes růst podílu PENB zůstává problém: více než 60 % nových hypoték stále vzniká bez energetického průkazu. To komplikuje porovnání nabídky a snižuje důvěru na trhu. Chybí centrální veřejná databáze PENB, která by umožnila ověřit skutečnou energetickou náročnost před koupí.
Pro investory je proto klíčové nezapomínat na hlubší due diligence – včetně technického zhodnocení stavu nemovitosti a prověření nájemníků (jak ukazujeme v článku o skrytých rizicích nájemníků).
Často kladené otázky
Musím mít PENB, abych získal hypoteku? Ne, není to zákonné požadavek pro všechny případy. PENB je povinný u novostaveb a rekonstrukcí, ale u starších bytů ho banka může vyžadovat jen jako součást ocenění. Nicméně bez něj může být schválení hypotéky složitější nebo s nižším LTV.
Stojí modernizace kvůli zlepšení PENB za to? U investičních nemovitostí ano – zejména pokud cílíte na nájemní trh. Například zlepšení z třídy D na B může snížit náklady na teplo o 30–50 %, což se promítne do vyššího nájemného i nižšího rizika výpovědi.
Má smysl investovat do nemovitostí bez PENB? Jen pokud plánujete okamžitou rekonstrukci nebo jde o velmi levnou akvizici s vysokým potenciálem. Jinak riskujete, že nemovitost nebude splňovat budoucí požadavky EU a její hodnota bude stagnovat nebo klesat.