Kdo už nedosáhne na investiční hypotéku? Nová pravidla ČNB od roku 2026

Od 1. dubna 2026 se podmínky pro získání investiční hypotéky v Česku výrazně zpřísní. Rozhodnutí České národní banky (ČNB) sice má formu „doporučení“, ale banky jej v praxi respektují jako závazné. Co to konkrétně znamená pro vás jako investora?

Co je vlastně „investiční nemovitost“?

Dosud neexistovala jednotná definice, co považovat za investiční nemovitost – každá banka si stanovila vlastní pravidla. To se mění.

Podle nových směrnic ČNB bude každá třetí a další obytná nemovitost automaticky považována za investiční – a to bez ohledu na to, jak jste ji získali:

• splacenou hypotékou,
• dědictvím,
• darem nebo jinak.

Důležité: Pokud budete chtít financovat druhou nemovitost, ale v bonitě počítáte s příjmem z pronájmu, bude i tato považována za investiční.

Klíčová omezení: LTV a DTI

Pro investiční hypotéky budou platit dvě hlavní limity:

• LTV (Loan-to-Value): maximálně 70 % hodnoty nemovitosti,
• DTI (Debt-to-Income): celkové zadlužení nesmí přesáhnout 7× roční příjem.

To znamená, že pokud kupujete třetí byt, musíte mít minimálně 30 % vlastních prostředků – a vaše celkové dluhy (včetně stávajících hypoték) musí zůstat pod sedminásobkem vašeho ročního příjmu.

Reálný příklad: Pro koho to ještě projde?

Představme si klienta:

• Měsíční příjem: 170 000 Kč (2 040 000 Kč/rok),
• Stávající dluhy: ~9 900 000 Kč (dvě hypotéky),
• Plánuje koupit třetí byt za 6 000 000 Kč.

V rámci nových pravidel:

• Může si půjčit max. 4 200 000 Kč (70 % LTV),
• Musí dodat 1 800 000 Kč vlastních prostředků,
• Celkové zadlužení: 14 100 000 Kč → DTI = 6,9 (stále pod limitem 7).

👉 Scénář projde – ale jen těsně.

Pokud by však měl příjem jen 150 000 Kč/měsíc, DTI by přesáhl limit 7. Banka by mu pak schválila jen 2 700 000 Kč úvěru, což vyžaduje 3 300 000 Kč vlastních peněz – a to už pro většinu investorů ekonomicky nedává smysl.

Co banky budou kontrolovat navíc?

Banky budou požadovat podrobnější informace než dříve:

• Vlastnictví nemovitostí v zahraničí,
• Družstevní byty (i když technicky nejde o vlastnictví – pouze právo užívání),
• Doklady o plánovaném prodeji stávající nemovitosti (např. rezervační smlouva), které mohou ovlivnit klasifikaci.

Pokud například plánujete prodat jeden ze svých bytů, můžete tak snížit počet vlastněných nemovitostí a uniknout přísnějším pravidlům.

Budoucnost investičních hypoték

ČNB chce, aby banky odděleně sledovaly portfolio investičních hypoték – což naznačuje možnost dalších regulací v budoucnu.

Zatím není jasné, jak přesně se banky s novými pravidly vypořádají v praxi. Ale jedno je jisté: investovat do nemovitostí bude od roku 2026 náročnější a dražší.

💡 Tip: Pokud plánujete další investici, zvažte akci ještě před dubnem 2026 – nebo si pečlivě spočítejte, zda vám nová pravidla stále dávají smysl.