Nemovitostní fondy v roce 2025: Kdo porazil inflaci a kdo ne?
V roce 2025 se české retailové nemovitostní fondy opět ukázaly jako spolehlivý nástroj pro ochranu proti inflaci. Z 23 sledovaných fondů jen jeden nepřekonal roční inflaci ve výši 2,5 % – a to pouze díky mimořádným okolnostem.
Jediný padouch: Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti
Fond Schönfeld & Co Prémiové nemovitosti vykázal za rok 2025 výnos 1,98 %, což je pod úrovní inflace. Důvodem je pozastavení úpisů i odkupů, které značně omezilo jeho provoz a růstový potenciál. Všechny ostatní fondy si držely tempo s inflací – a většina ji dokonce dvojnásobně až trojnásobně překonala.
Nejlepší výsledky: Mimořádné zhodnocení díky akvizicím
🥇 Aurelia nemovitostní SMS & Axelor – 10,55 %
Nejvyšší výnos roku patří nově založenému fondu Aurelia nemovitostní SMS & Axelor, který dosáhl 10,55 %. Tento výsledek byl však jednorázový – vyplývá z přecenění po dokončení první velké akvizice: kancelářských budov River Garden II a III v pražském Karlíně. Dlouhodobě cílí fond na stabilních 6 % p.a.
🥈 Wood & Company Realitní – výnos z developerských projektů
Fond Wood & Company Realitní zaznamenal mimořádný výnos díky účasti v developerských projektech sesterských fondů Wood Residential a Wood Logistics. Díky tomu dlouhodobě cílí na 7–9 % ročně, ale s vyšším rizikem – zejména likviditním a úrokovým.
Klasické fondy: Stabilita a diverzifikace
Conseq realitní fond – 7,31 %
Jako druhý nejstarší fond v ČR (funguje od roku 2008) se Conseq realitní fond umístil na třetím místě s výnosem 7,31 %. Spravuje majetek v hodnotě 12 miliard Kč a má diverzifikované portfolio více než 30 nemovitostí (obchody, kanceláře, logistika, výroba) v Česku i Polsku. Jeho síla? Nízké úvěrové zatížení (LTV 16 %) a vysoký hrubý yield přes 7 %.
Fidurock I. nemovitostní a Vigo Public realitní
Oba menší fondy se také dostaly nad hranici 7 %:
- Fidurock I. – zaměřený na nájemní bydlení, první rok provozu, první nemovitost v Praze.
- Vigo Public realitní – spravuje areály auto dealerství v Praze, Brně a Příbrami.
Průměrný výnos: Stabilních 6 %
Většina retailových fondů skončila v rozmezí 5–7 %, což odpovídá průměrnému výnosu 6 % – stejně jako v letech 2023 a 2024. Rekordní rok 2022 (7,4 %) zůstává stále nepřekonaný, díky tehdejší vysoké inflaci a růstu nájmů.
💡 Proč to funguje? Většina nájemních smluv obsahuje inflační doložky, které automaticky navýší nájemné každý rok o aktuální míru inflace.
Fondy pro kvalifikované investory: Vyšší výnos, vyšší riziko
Nemovitostní fondy pro kvalifikované investory (FKI) historicky dosahují vyšších výnosů, protože:
- Nemusí držet likvidní rezervu (10 % u retailových fondů),
- Mohou využívat vyšší finanční páku (úvěrové zatížení),
- Jsou více zainvestované do reálných aktiv.
Nicméně nesou vyšší riziko – zejména při kolísání úrokových sazeb a likviditních krizích. Proto bývají spojeny s dlouhými výpovědními lhůtami a vysokými výstupními poplatky.
Výsledky FKI za rok 2025 budou zveřejněny v dubnu 2026 – sledujte náš blog!
Co nás čeká v roce 2026?
Očekává se další stabilní rok pro nemovitostní fondy:
- Rentabilita nájmu: 6,5–7 %,
- Čisté zhodnocení: 5–6 %.
Možným rizikem může být další vlna inflace kvůli geopolitickému napětí na Blízkém východě. Paradoxně však vyšší inflace pro nemovitostní fondy není špatná – zvyšuje jak nájemní příjmy, tak dlouhodobou hodnotu majetku.
Chystáte se investovat do nemovitostního fondu? Sledujte naše analýzy a získejte přehled o nejbezpečnějších a nejlukrativnějších možnostech na trhu.