Proč investiční byty nemusí být výhodné – názor portfolio manažera

V posledních letech se realitní trh dramaticky proměnil. Zatímco během pandemie a po ní rostl zájem o realitní fondy, dnešní situace je mnohem složitější. Jak se změnily podmínky pro investory a proč si někteří odborníci myslí, že investice do bytů už nedávají smysl?

Od pandemie k válce: jak se měnil realitní trh

Covid-19 paradoxně posílil zájem investorů o realitní fondy. Vzniklo jich více než kdy dříve a objem spravovaného majetku vzrostl několikanásobně. Skutečný zlom ale přišel v roce 2022 s vypuknutím války na Ukrajině.

Západní kapitál začal odcházet z českého trhu – a to rychle. Fondy, které dříve vlastnily nemovitosti z Evropy, Asie i USA, jsou nyní v režimu prodeje. A tady nastává klíčový posun:

86 % transakcí na straně kupujících v roce 2025 tvořily české fondy.

Český kapitál tak plně nahradil odcházející zahraniční investory – což je bezprecedentní fenomén na domácím trhu.

Retailoví investoři mají nyní lepší přístup

Dříve byly realitní fondy určeny převážně kvalifikovaným investorům – tedy bohatým jednotlivcům nebo institucím. Dnes je situace jiná:

• Nová legislativa umožňuje retailovým investorům vstoupit do realitních fondů.
• Fondy jsou lépe regulované a bezpečnější pro běžné spořitele.
• Například Conseq nabízí účastnický realitní fond i v rámci penzijního spoření.

„Osobně mám problém s fondy kvalifikovaných investorů,“ říká portfolio manažer fondu Conseq realitní. „Často slouží jako nástroj developerům k levnému financování nebo k přesouvání rizik z jejich skupin.“

Jak vypadá dnešní realitní portfolio?

Conseq realitní fond má objem kolem 12 miliard korun a snaží se o maximální diverzifikaci:

• Třetina v kancelářských budovách,
• Třetina v průmyslových areálech,
• Třetina v regionálním maloobchodu.

Geograficky působí v Česku a Polsku, plánuje expanzi do Německa a Rakouska. Navíc přidává i development – aktuálně pracuje na brownfield projektech v Kladně a Pardubicích s cílem postavit rezidenční jednotky.

Výnosy mezi 5–7 %: stojí to za to?

Roční výkonnost fondu se pohybuje mezi 5 a 7 procenty, což je dlouhodobě stabilní hodnota. Tento výnos se skládá ze tří zdrojů:

• Nájemného z pronajatých nemovitostí,
• Ocenění růstu hodnoty majetku,
• Finančních aktiv, které fond musí držet kvůli legislativě.

„Nemovitosti bereme jako dlouhodobou investici – doporučujeme horizont minimálně pět let,“ dodává manažer.

Může realitní fond nahradit vlastní bydlení?

Někteří lidé uvažují: „Když si nemůžu dovolit koupit byt, proč neinvestovat do fondu a z výnosů platit nájem?“

Podle odborníka je to možná strategie, ale ne univerzální řešení:

„Záleží na výši vkladu a nájemného. Pokud nemáte akutní potřebu vlastního bydlení, může být fond rozumnou alternativou.“

Nicméně varuje před emocemi: „Mnozí si myslí, že pokud teď nekoupí byt, bude to za dva roky dražší. Já s tím nesouhlasím – bydlení není vždy investice.“

Shrnutí: Realita vs. iluze

Realitní fondy dnes nabízejí přístupnější a regulovanější cestu k investicím do nemovitostí. Na druhou stranu investice do jednotlivých bytů mohou být rizikovější, méně likvidní a často motivované spíš strachem než racionální analýzou.

Pokud hledáte stabilitu a dlouhodobý výnos, realitní fond může být lepší volbou než vlastní investiční byt.