Zpřísnění hypoték od dubna: Co to znamená pro investory i vlastníky zděděných nemovitostí?

Od 1. dubna vstupuje v platnost nové doporučení České národní banky (ČNB), které zásadně ovlivní podmínky pro získání hypotéky na investiční nemovitosti. A pozor – komplikace mohou čekat i ty, kdo vlastní například zděděný byt nebo chalupu.

Proč ČNB zavádí přísnější pravidla?

Podle centrální banky mají úvěry na investice vyšší riziko než hypotéky na vlastní bydlení. Cílem opatření je zabránit přehřátí trhu a omezit modely, kdy investoři financují nákup více nemovitostí téměř výhradně cizím kapitálem.

Nová pravidla v kostce

Od dubna doporučuje ČNB bankám uplatňovat u investičních hypoték dvě klíčová omezení:

  • LTV (Loan-to-Value) maximálně 70 % – tedy minimálně 30 % vlastních prostředků,
  • DTI (Debt-to-Income) maximálně 7× – celkové zadlužení nesmí přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu.

Pro srovnání: dosud běžné LTV 80 % (a u mladých do 36 let dokonce 90 %) znamenalo, že při koupi bytu za 6 milionů Kč stačilo vložit jen 1,2 milionu Kč vlastních peněz. Nyní je potřeba 1,8 milionu Kč – o 600 tisíc více.

Co považuje banka za „investiční nemovitost“?

Rozhodující není jen účel nákupu, ale i skutečný počet vlastněných nemovitostí. Banky budou muset ověřit všechny obytné nemovitosti, které žadatel již vlastní – a to bez ohledu na to, jak je získal:

  • Koupě,
  • Dědictví,
  • Dar,
  • Společné jmění manželů.

Důležité: Za vlastnictví se považuje každý podíl 50 % a více na celoročně obytné nemovitosti – včetně bytů v družstvech, chat nebo chalup určených k trvalému bydlení.

To znamená, že i zděděný byt může způsobit, že vaše další hypotéka bude považována za investiční – a podléhá přísnějším pravidlům.

Kdy se pravidla neuplatní?

Existují výjimky:

  • Pokud prodej stávající nemovitosti doložíte (např. kupujete nové bydlení a staré prodáváte),
  • Pokud novou nemovitost vlastní třetí osoba (např. dítě),
  • U prvního bydlení pro vlastní potřebu (za splnění standardních podmínek).

Jak banky budou posuzovat „šedé zóny“?

Není zcela jasné, jak budou banky řešit situace jako:

  • Druhé bydlení pro přechodné potřeby (např. kvůli práci),
  • Apartmány používané částečně soukromě, částečně k Airbnb.

Klíčovým ukazatelem bude, zda žadatel započítává nájemní příjem do své bonity. Pokud ano – jde o investici.

Co dál? Alternativy pro investory

Investoři si budou muset připravit více vlastního kapitálu nebo se zaměřit na levnější regiony, kde 30 % akontace není tak bolestivé. Někteří možná zvažují podnikatelské půjčky, ale ty obvykle nesou vyšší úrokové sazby.

I když jde „jen“ o doporučení, ČNB bude banky monitorovat – a lze očekávat, že se jich většina bude řídit.

Potřebujete poradit s hypotékou?

Ať už plánujete refinancování nebo nový úvěr, porovnáním hypoték můžete ušetřit desítky tisíc korun. Nechte nás vám pomoci najít tu nejvýhodnější variantu – i v nové realitě po dubnu 2024.

Autor: Roman Bečička, úvěrový analytik Broker Trust

Chcete investovat chytřeji? Conseq Realitní Fond nabízí portfolio atraktivních nemovitostí z různých segmentů trhu – stabilní výnos bez starostí se správou.

Finance pod palcem? Otevřete si chytrý účet v jedné aplikaci – od správy peněz po cestovní výhody.

Daňové přiznání hotové za 10 minut? Vyplňte online od 290 Kč.