Premiér Babiš kritizuje guvernéra ČNB Aleše Michla za „vysoké hypotéky“, ale ekonomové varují, že politický tlak na centrální banku může vést ke zdražení úvěrů, nikoli jejich zlevnění. Pro české investory je klíčová stabilita, ne populistické výpady.
Politika nemá co dělat u hypoték – a tady je proč
V posledních týdnech se realitní komunita ocitla uprostřed netradičního sporu mezi premiérem Andrejem Babišem a guvernérem České národní banky Alešem Michlem. Babiš ve svém Instagramu označil měnovou politiku ČNB za „teoretické kecy“ a obvinil Michla z toho, že zbytečně drží základní úrokovou sazbu na 3,5 %, zatímco Evropská centrální banka má svou klíčovou sazbu na 2,15 %. Podle něj by takový rozdíl neměl existovat – „můžeme vzít rovnou euro“, řekl.
Jenže realita je složitější. A zejména pro české investory do nemovitostí může být politický tlak na ČNB spíše rizikem než přínosem. Jak vysvětluje Tomáš Pfeiler, portfolio manažer společnosti Cyrrus, trhy jsou extrémně citlivé na jakýkoli pokus ovlivnit nezávislost centrální banky. Stačí si vzpomenout na Donalda Trumpa, jehož útoky na šéfa americké Fedu Jeroma Powella vyvolaly vlnu nedůvěry mezi investory – ti začali požadovat vyšší výnosy za americké dluhopisy, což nakonec vedlo ke zdražení úvěrů, nikoli jejich zlevnění.
Proč ČNB opravdu nezlevňuje hypotéky?
Michl v posledním podcastu Insider jasně uvedl svůj postoj: „Klidně zdrtím ekonomiku, mně to vůbec nebude vadit. Uděláme všechno pro to, aby inflace byla nízká.“ Tento tvrdý přístup není populární, ale je profesionální. A hlavně: funguje. Inflace v ČR se po loňských špičkách nad 17 % pomalu stabilizuje – v květnu 2024 se pohybovala kolem 6,8 % podle ČSÚ. Pokud by ČNB nyní snížila sazby, zatímco hrozí nové inflační tlaky (například kvůli geopolitickému napětí na Blízkém východě), investoři by začali prodávat české státní dluhopisy, což by vedlo ke zvýšení jejich výnosů – a tedy i k růstu hypotečních úroků.
Připomeňme: hypoteční sazby jsou odvozeny od tzv. swapových sazeb, které reagují na tržní očekávání ohledně inflace a stability měny. Pokud trh ztratí důvěru v ČNB, tyto sazby stoupnou – bez ohledu na to, co říká premiér.
Co to znamená pro českého investora?
Pro majitele nemovitostí i budoucí investory je důležité pochopit jednu věc: cenová dostupnost bydlení není primárním cílem měnové politiky. Guvernér Michl to explicitně potvrdil – a má pravdu. Úkolem ČNB je udržet cenovou stabilitu, nikoli řešit bytovou krizi. Ta se musí řešit jinými nástroji: zjednodušením stavebního řízení, podporou developerské výstavby nebo regionální infrastrukturou – jako například Dálnice D3, která vytváří nový realitní koridor mezi Prahou a Jižními Čechy [/blog/dalnice-d3-realitni-koridor-jih].
Zároveň je důležité mít na paměti, že hypotéky se v květnu 2024 mírně uklidnily – průměrná fixace na 5 let se pohybovala kolem 5,2 %, což je sice výrazně více než před dvěma lety, ale už nejsou na loňských maximech. Více o tom v našem rozboru Květnové uklidnění hypoték.
A konečně – pokud chcete investovat do nemovitostí v době vyšších úroků, zaměřte se na lokality s dlouhodobým růstem poptávky. Naše analýza ukazuje, že regionální trh se rozštěpil: zatímco v některých periferních oblastech ceny stagnují, v metropolitních centrech a strategických koridorech stále rostou [/blog/regionalni-trh-rozstipil-kde-rustou-ceny].
Často kladené otázky
Může premiér ovlivnit výši hypotečních úroků? Ne. Hypoteční sazby stanovují banky na základě tržních podmínek a očekávání ohledně inflace a stability koruny. Politický tlak na ČNB může paradoxně vést ke zdražení úvěrů kvůli ztrátě důvěry investorů.
Je lepší čekat na další snížení sazeb nebo investovat teď? Záleží na vašem horizontu a strategii. Pokud plánujete dlouhodobé držení nemovitosti (10+ let), aktuální úrokové sazby nemusí být rozhodující. Navíc některé lokality nabízejí atraktivní výnosy i při vyšších úrocích – například v Praze, kde se BTR (Build-to-Rent) stává investiční normou [/blog/praha-najemni-bydleni-btr-investice].