Po bouřlivém dubnu, kdy 70 % bank zdražilo hypotéky, se trh v květnu uklidnil – pouze Moneta a UniCredit zvýšily sazby. Nejlepší nabídky nyní startují od 4,19 %, ale objem nových úvěrů roste rekordně: v dubnu o 68 % meziročně. Pro české investory to znamená poslední okno před dalším možným nárůstem sazeb.

Hypoteční trh se chladne – ale poptávka stále horká

Duben 2026 byl pro český hypoteční trh měsícem ostrého obratu. Sedm z deseti hlavních bank zvýšilo úrokové sazby, což vyvolalo vlnu obav mezi kupujícími i investory. V květnu se situace výrazně uklidnila – pouze Moneta Money Bank (na 4,19 % u jednoleté fixace) a UniCredit Bank provedly drobné navýšení. Zbytek trhu drží kurz, i když na úrovni nad 4 %, což je stále výrazně více než v letech před inflační krizí 2022–2023.

Nejvýhodnější hypotéku dnes nabízí právě Moneta s jednoletou fixací na 4,19 %, zatímco ti, kteří preferují delší jistotu, si mohou vybrat tříletou fixaci od Fio banky za 4,38 % nebo dokonce pětiletou za 4,48 %. Oproti tomu například mBank nebo Partners Banka drží sazby nad 4,7 %, což už je pro mnoho investorů limitní hranice rentability.

Proč rostou objemy hypoték, i když jsou sazby vysoké?

Paradoxně právě vysoké sazby podporují aktuální nárůst poptávky. Podle dat Hypomonitoru ČNB bylo v březnu podepsáno hypoték za 40 miliard Kč – meziroční růst +54 %. V dubnu se tento trend ještě zrychlil: objem dosáhl 44 miliard Kč, tedy o 68 % více než v dubnu 2025.

Dvě hlavní síly tento „hypoteční boom“ pohání:

  1. Zpřísnění pravidel ČNB pro investiční hypotéky od 1. dubna 2026 – nová pravidla vyžadují vyšší vlastní podíl a přísnější test schopnosti splácet, což nutí investory jednat rychle, než budou podmínky ještě tvrdší.
  2. Obavy z dalšího růstu sazeb kvůli globální nákladové inflaci – válka na Blízkém východě, zdražování ropy a hnojiv tlakují centrální banky k opožděné reakci. Trhy tak očekávají, že ECB i ČNB budou muset sazby ještě zvednout.

Pro českého investora to znamená jednoduchou rovnici: dnes dražší hypotéka může být zítra levnější než žádná. Tento efekt popisujeme detailněji v našem článku „Konec zlaté éry? Realitní trh se ochlazuje, ale nezastavuje“.

Jak maximalizovat výhodnost hypotéky v roce 2026?

V současné době není „nejlepší hypotéka“ univerzální produkt – její cena závisí na vašem chování jako klienta. Například:

  • Air Bank snižuje sazbu o 0,2 % při kombinaci převodu hypotéky + aktivního využívání programu věrnosti.
  • ČSOB poskytuje slevu 0,5 % za splácení z osobního účtu a sjednané pojištění.
  • Fio banka individuálně stanovuje sazbu podle LTV, objemu úvěru a pojištění – minimální hodnoty platí jen za ideálních podmínek.

Tyto nuance mají přímý dopad na celkovou nákladovost investice. Pokud plánujete nákup nemovitosti mimo Prahu – například v koridoru D3 – doporučujeme sledovat i regionální dynamiku cen, která se v posledních měsících rozštěpila. Více v článku „Regionální trh se rozštěpil: Kde ještě rostou ceny nemovitostí?“.

Co přijde poté?

Současná „horečka“ na hypotečním trhu může být poslední vlnou před ochlazením. Jakmile se očekávaný růst sazeb promítne do skutečných nabídek bank, poptávka pravděpodobně poklesne – zejména mezi investory, kteří počítají s úzkým marginem rentability.

Nicméně pro dlouhodobé investory zůstávají nemovitosti stabilním aktivem. I při sazbách nad 4 % lze najít lokality, kde se nájemné kryje s úrokem – zejména v segmentu BTR (Build-to-Rent), který se v Praze stává normou. Detailní analýzu tohoto trendu najdete zde: „Praha si najímá budoucnost: BTR se stává investiční normou“.

Často kladené otázky

Stojí za to teď uzavírat hypotéku, i když jsou sazby nad 4 %? Ano – pokud máte jasný investiční plán a počítáte s dlouhodobým horizontem. Historicky vzato jsou sazby stále relativně nízké, a pokud se daří zajistit nájemné, které kryje úrok, pak je nákup smysluplný. Navíc očekávaný růst sazeb může ceny nemovitostí dočasně zpomalit, což vytváří vstupní příležitost.

Jaký dopad má zpřísnění ČNB na investiční hypotéky? Od 1. dubna 2026 musí investoři prokázat vyšší vlastní kapitál (min. 30 %) a projít přísnějším testem schopnosti splácet. To eliminuje spekulativní nákupy, ale stabilizuje trh pro seriózní investory. Více informací v našem rozboru změn.

Zajímá vás investice do nemovitostí? Cogniterra vám pomůže s výběrem, financováním i správou investičních nemovitostí. Kontaktujte nás pro nezávaznou konzultaci.