Ceny středně velkých starších bytů v ČR ve 2. čtvrtletí 2026 vzrostly meziročně o 13,3 %, což je výrazné zpomalení proti loňskému podzimu (18,5 %). Největší růst zaznamenal Pardubický kraj (+18 %), zatímco hypotéky začínají brzdit kvůli vyšším sazbám a regulaci.
Růst cen pokračuje, ale už ne tak rychle
Ve druhém čtvrtletí 2026 dosáhla průměrná nabídková cena starších bytů v České republice 91 921 Kč/m² – o 13,3 % více než před rokem. I když jde stále o robustní nárůst, tempo se postupně snižuje: v Q3 2025 činilo meziroční zdražení 18,5 %, v Q4 2025 a Q1 2026 pak 15,6 %. Tento trend potvrzuje i Index Sreality.cz a signalizuje, že trh vstupuje do fáze „dospělého“ růstu – bez euforie, ale s trvalou poptávkou.
Pro české investory je to dvojsečná zpráva. Na jedné straně ceny stále rostou, což zvyšuje hodnotu portfolia. Na druhé straně se zvyšuje tlak na návratnost – zejména tam, kde nájemné stagnuje nebo roste pomaleji než kupní cena. Pokud chcete maximalizovat výnosy, je klíčové zaměřit se na lokality s vyšším dynamem růstu cen i nájmů, jako je například Pardubický kraj.
Regionální rozdíly: kde teď investovat?
Zatímco celostátní průměr ukazuje růst o 13,3 %, regionální odchylky jsou výrazné. Pardubický kraj vedl žebříček s meziročním nárůstem cen o 18 %. Podle Hany Kontrišové z Seznam.cz hraje roli zlepšující se dopravní dostupnost a rostoucí atraktivita pro pendlování do Prahy či Brna. To odpovídá i našemu pozorování z terénu – brownfieldové projekty a revitalizace v menších městech nabízejí vysoký potenciál, jak popisujeme v článku o Conterě a jejích strategiích.
Na opačném konci spektra je Královéhradecký kraj, kde ceny vzrostly pouze o 8 %. Většina ostatních krajů (Vysočina, Ústecký, Plzeňský, Moravskoslezský, Jihočeský) se pohybovala kolem 13 %. Pro investora to znamená: lokace rozhoduje více než typ nemovitosti. Starší byt v centru Pardubic může být lepší investicí než novostavba na okraji Ostravy.
Středočeský trh: již není „levnou Prahou“
Středočeský kraj dávno přestal být jen rezervou pro ty, kdo si Prahu nemohou dovolit. Cena za metr čtvereční zde meziročně přesáhla 100 tisíc korun, což je nárůst o 239,5 % za posledních deset let. Tento vývoj potvrzuje i naše analýza Středočeského trhu v rekordním růstu. Pro investory to znamená dvě věci: jednak se zvyšuje konkurence o kvalitní nemovitosti, jednak roste tlak na výnos – protože nákupní cena je vysoká, musí být i nájemné adekvátní.
Hypotéky brzdí – jak to ovlivní investiční chování?
Paralelně s cenovým vývojem dochází ke zklidnění hypotečního trhu. V červnu 2026 banky a stavební spořitelny poskytly nové hypotéky bez refinancování za 36,5 miliardy Kč, což je meziměsíčně o 4 % méně. Od začátku roku se objem nových hypoték pohybuje kolem 216 miliard Kč. Tento pokles není známkou slabé poptávky, ale důsledkem vyšších úrokových sazeb a přísnější regulace ČNB.
Pro investory to znamená, že levné financování už patří minulosti. Strategie „nakoupit na úvěr a čekat na růst hodnoty“ se stává riskantnější. Místo toho se prosazují modely s okamžitým cashflowem, jako je dlouhodobé pronájmutí nebo hybridní využití (např. firemní bydlení). Více o tom, co v roce 2026 funguje a co už ne, najdete v našem průvodci investicemi do nemovitostí v roce 2026.
Často kladené otázky
Ještě má smysl investovat do starších bytů? Ano – zejména v lokalitách s rychle rostoucími cenami i nájmy (např. Pardubický kraj). Klíčem je kalkulace reálné návratnosti po započtení oprav, daní a nákladů na správu.
Proč zpomaluje růst cen, když poptávka po bydlení stále roste? Hlavní brzdou je nedostatek nové výstavby, zejména v Praze a Středočeském kraji. Zároveň se projevuje vyšší úroková zátěž, která limituje kupní sílu domácností i investorů.