Český realitní trh se dostává do situace, která výstižně ukazuje na napětí mezi rostoucím zájmem o bydlení a pomalým tempem nové výstavby. Zatímco poptávka po nemovitostech narůstá, mnozí developeři čelí dlouhým čekacím dobám na stavební povolení a rostoucím nákladům, které zásadně ovlivňují ceny nemovitostí. Tato realita, bohužel, nejvíce dopadá na menší regionální developery a investory.
Růst zájmu vs. pomalý rozvoj
V posledních měsících jsme byli svědky 17,1% nárůstu objemu dluhu na bydlení, což v přepočtu představuje 3,7 bilionu korun. Tento dramatický vzestup zájmu o hypotéky a úvěry ze stavebního spoření by měl ideálně stimulovat rozvoj nových projektů, avšak opak je pravdou. V červnu letošního roku bylo zahájeno přes 4,000 bytů, což vypadá pozitivně, přesto je výsledek zkreslený. Pokud porovnáme aktuální čísla s rokem 2022, zjistíme, že situace je stále daleko od optimální.
Zvlášť v Praze bylo v prvním čtvrtletí letošního roku zahájeno pouze 1449 bytových jednotek, což je téměř o 50% méně než v předchozím roce. V souladu s těmito statistikami došlo také k více než 20% poklesu ve vydaných stavebních povoleních a ohlášeních. Takové ukazatele naznačují, že v oblasti výstavby bytů stále přetrvávají značné překážky.
Klíčová překážka: doba čekání
Období potřebné pro přípravu projektu, od akvizice pozemku až po kolaudaci, může trvat i 8 let. Proces získání stavebních povolení v Česku je podstatně delší než v řadě evropských zemí. Například ve Švédsku trvá průměrná příprava bytových projektů asi 4,7 roku, zatímco v Nizozemsku je standardní doba povolování osmitýdenní.
Ekonomické důsledky dlouhé přípravy projektů se negativně odrážejí i na samotných nákladech. Ceny stavebních materiálů vzrostly o přibližně 5% během prvního čtvrtletí tohoto roku, přičemž většina rozpočtů byla nastavena na základě cen, které byly ještě o čtvrtinu nižší. Tím pádem se developeři dostávají do situace, kdy musí prodávat byty, které byly kalkulovány v době nižších nákladů, zatímco nový projekt realizují za mnohem drsnějších ekonomických podmínek.
Důsledky pro investory a regionální developery
Nejvíce problematický je přístup k financování pro menší a regionální developery, kteří často čelí překážkám v podobě neatraktivních nabídek od bank. Právě tito developeři tvoří základ české výstavby, která se neskládá pouze z velkých projektů v Praze. Jak upozorňuje Alan Pock, CEO platformy Investown, právě dlouhé povolovací procesy a dražší financování kunáší ztížené cash flow a vyšší podnikatelská rizika.
Dynamicky se měnící trh s nemovitostmi, který čelí tlaku rostoucích cen a nedostatku nových projektů, tak zdůrazňuje potřebu inovativnějších přístupů k financování. Zájem o investice do těchto projektů roste, avšak bez adekvátního úsilí a zjednodušení administrativního procesu se trh může dál otáčet jen kolem stagnace.
Příznačná výzva pro český realitní trh
Zájem o novou výstavbu i investice do ní v Česku roste, ovšem současně se ukazuje, že povolovací procesy představují významnou brzdou růstu. Dlouhá čekací doba, proměnlivé ceny materiálů a rostoucí náklady na výstavbu mohou vést k dalšímu vývoji cen nemovitostí a ochlazení trhu s byty. Jen v prvních měsících roku došlo k významným zhoršením, která by se mohla projevovat na stabilitě celého trhu.
K tomu je třeba dodat, že jednotlivé projekty jsou v podstatě vázány časem a každé zpoždění může mít zásadní vliv na jejich ekonomiku. To vše dává do rukou českým investorům prostor pro úvahy o alternativních investičních možnostech na trhu.
Často kladené otázky
Jak ovlivňuje dlouhá doba výstavby ceny nemovitostí? Dlouhé doby přípravy a čekání na povolení zvyšují náklady, což se odráží na cenách konečných bytů.
Proč jsou menší developeři více postiženi než větší společnosti? Menší developeři mají obvykle horší přístup k financování a jsou více citliví na zpoždění v povolovacích procesech, což zvyšuje jejich podnikatelské riziko.
Jaký je celkový trend v českém realitním trhu? Zájem o bydlení roste, avšak výstavba nedokáže reagovat dostatečně rychle na tuto poptávku, což by mohlo vést k dalšímu růstu cen nemovitostí.