Česká národní banka ponechala hypoteční limity beze změny, ale zvýšila kapitálovou rezervu pro banky na 1,5 % a posílila požadavky na investiční hypotéky (max. LTV 70 %, DTI ≤ 7). Pro české investory to znamená vyšší bariéru vstupu, ale stabilnější trh.
ČNB vs. riziko: Kapitálová rezerva roste, hypotéky se mění jen mírně
Bankovní rada České národní banky (ČNB) na svém dubnovém jednání potvrdila, že český finanční systém je stabilní a odolný, i přes geopolitické nejistoty a pokračující růst úvěrové aktivity. Přesto centrální banka reaguje preventivně: proticyklická kapitálová rezerva stoupne z 1,25 % na 1,5 % s platností od července 2027. Tento „ochranný polštář“ má zajistit, že banky budou schopny absorbovat potenciální ztráty v případě ekonomického šoku – například při výrazném poklesu cen nemovitostí nebo růstu neplacení úvěrů.
Z hlediska běžných hypoték se pro většinu kupujících nic dramatického nestalo. Stále platí pouze omezení LTV (loan-to-value) na 80 % hodnoty nemovitosti. Mladí pod 36 let si mohou stále vypůjčit více díky výjimkám. Naopak limity DTI (debt-to-income) a DSTI (debt-service-to-income) zůstávají deaktivované – ČNB považuje banky za dostatečně obezřetné.
Investiční hypotéky: Nová éra vyšších nároků
Velká změna však přichází pro investiční hypotéky. Od dubna 2024 doporučuje ČNB bankám:
- Maximální LTV 70 % u nákupu nemovitosti určené k pronájmu,
- DTI nepřesahující 7 (tj. celkové dluhy žadatele nesmí přesáhnout sedminásobek jeho ročního příjmu).
Tyto opatření mají zabránit nadměrnému zadlužení a spekulativním bublinám, které by mohly destabilizovat trh. Jak upozorňuje člen bankovní rady Jakub Seidler, v prvním čtvrtletí 2024 došlo k dočasnému nárůstu objemu nových hypoték nad dlouhodobý průměr – část klientů se snažila „předzásobit“ ještě před těmito změnami.
Pro české investory to znamená jednoznačně vyšší vstupní práh. Pokud plánujete financovat nákup bytu či domu hypotékou a chtěli byste jej pronajímat, musíte nyní disponovat alespoň 30 % vlastních prostředků – oproti dřívějším 20 %. To eliminuje marginální investory a posouvá trh směrem k profesionálnějšímu přístupu, jak jsme již popsali v článku Nemovitost není pasivní příjem – je to byznys.
Co to znamená pro český realitní trh?
Zkráceně: méně spekulací, více stability. Výrazný nárůst cen nemovitostí v metropolích jako Praha nebo Brno pokračuje, ale ČNB chce zabránit tomu, aby se tyto trendy promítly do neudržitelného zadlužení domácností. Zajímavé je, že polovina nových hypoték směřuje k nejbohatší pětině populace – ti mají nižší riziko nesplácení a často investují i bez maximálního LTV.
Současně probíhají rozsáhlé transformace městských center, které nabízejí alternativní příležitosti. Například projekt Bubny se promění: 10 tisíc bytů a nové centrum Prahy ukazuje, že i v náročném prostředí existují lokality s dlouhodobým potenciálem – pokud umíte vybrat správné lokality a správně řídit nájemní portfolia, jak popisujeme v Profesionální správa: Klíč ke zdravému nájemnímu trhu.
Často kladené otázky
Můžu si stále vzít hypotéku na 90 % LTV? Ne. Maximální LTV pro standardní hypotéku je 80 %. Výjimky pro vyšší LTV (až 90 %) platí pouze pro mladé do 36 let při nákupu prvního bydlení – ne pro investiční účely.
Jak se změna DTI ovlivní mé šance na investiční hypotéku? Od dubna 2024 by měl váš celkový dluh (včetně hypotéky) nepřesáhnout 7× váš roční příjem. Pokud máte např. roční příjem 600 000 Kč, můžete mít maximálně 4,2 milionu Kč dluhů. Uvažujete-li o refinanci nebo refixaci, doporučujeme připravit si dokumentaci dopředu – detailní tipy najdete v Refixace hypotéky 2026: Jak vyjednat lepší sazbu s bankou.