V roce 2026 končí fixace u hypoték v objemu 460 miliard Kč – průměrná původní sazba byla 3,3 %, dnešní nabídky jsou kolem 5,2 %. Připravený klient může ušetřit až desetitisíce korun za fixaci, ale musí jednat aktivně a včas.
Proč je 2026 rokem refixačního šoku
Rok 2026 není jen dalším kalendářním rokem – je to rekordní období pro ukončení fixací hypoték. Podle dat České národní banky se jedná o úvěry v celkovém objemu 460 miliard korun, jejichž držitelé čelí skokovému zdražení financování. Průměrná úroková sazba těchto starých hypoték dosahovala pouhých 3,3 %, přičemž dnešní tržní realita (květen 2025, Swiss Life Hypoindex) ukazuje průměrnou nabídkovou sazbu 5,19 %.
Pro investora s hypotékou ve výši 3 miliony Kč a zbytkem splatnosti 25 let to znamená nárůst měsíční splátky o cca 3 200 Kč. U koho měl sazbu pod 2 %, rozdíl může přesáhnout 5 000 Kč měsíčně. Tyto částky nejsou jen statistikou – jsou reálným tlakem na cash flow každého majitele nemovitosti.
Banka vám automaticky „nejlepší“ nabídku nepošle
Banky počítají s pasivitou svých klientů. První nabídka, která přijde e-mailem nebo do internetového bankovnictví, je orientační a záměrně neoptimální. Statistiky ukazují, že až 30 % klientů tuto nabídku přijme bez jakéhokoli vyjednávání – z pohodlnosti, neznalosti nebo strachu z procesu.
Ale pravda je jiná: banka konkurenční nabídky dorovnávat umí, i když to není automatické. Klíčem je být připraven. Ideální je začít řešit refixaci 2–3 měsíce před koncem stávající fixace. Máte pak čas získat alespoň dvě konkurenční nabídky, porovnat nejen sazby, ale i poplatky, možnosti mimořádných splátek a flexibilitu smlouvy.
Co banka opravdu hodnotí?
Vaše vyjednávací pozice závisí na více faktorech:
- LTV (loan-to-value) – nižší poměr znamená nižší riziko pro banku,
- Platební morálka – bez prodlení a exekucí,
- Vztah s bankou – pokud máte běžný účet, investiční produkty nebo platební karty téže instituce,
- Objem úvěru – u větších hypoték je marže pro vyjednávání širší.
V praxi se první nabídka často dá zlepšit o 0,1–0,3 procentního bodu. U hypotéky 3 miliony Kč na 5 let to znamená úsporu 15–45 tisíc korun během další fixace. To je částka, která ospravedlní i návštěvu hypotečního poradce.
Nezapomínejte, že hypotéka není jen o sazbě. Jak upozorňujeme v článku Nemovitost není pasivní příjem – je to byznys, každý detail smlouvy ovlivňuje vaši dlouhodobou rentabilitu. Flexibilita při změně nájemní smlouvy, možnost refinancování nebo rychlost schválení mimořádné splátky mohou být stejně důležité jako ta „magická“ sazba.
Refixace jako strategická příležitost
Mnoho investorů vnímá refixaci jako nutné zlo. My ji vidíme jako ideální moment k optimalizaci celého portfolia. Můžete například zvážit spojení více hypoték, přechod na jiný produkt (např. s ESG parametry) nebo dokonce refinancování do developerského modelu, jak popisujeme v článku Rychlost a flexibilita: Nová tvář developerského financování.
Navíc, pokud vaše nemovitost patří mezi ty energeticky méně efektivní, může být vhodný čas zvážit modernizaci – a využít dotace z programu Nová zelená úsporám, jak analyzujeme zde. Zlepšení energetického štítku totiž nejen sníží provozní náklady, ale i zvýší atraktivitu pro nájemníky a zároveň usnadní budoucí refinancování.
Často kladené otázky
Stojí za to hrozit bance odchodem? Hrozba sama o sobě nefunguje. Banka reaguje na reálnou konkurenční nabídku a váš celkový vztah s institucí. Pokud nemáte jistotu, že jiná banka vás přijme, je lepší vyjednávat v rámci stávajícího partnerství.
Kdy začít řešit refixaci? Ideálně 2–3 měsíce před koncem fixace. Máte pak dostatek času na porovnání nabídek, vyjednávání i administrativní procesy – a nejste pod tlakem termínů.
Můžu si refixaci zvládnout sám? Ano, ale doporučujeme aspoň jedno konzultační setkání s hypotečním specialistou. Trh se rychle mění a drobné detaily (např. LTV nad 80 % nebo absence běžného účtu) mohou mít výrazný dopad na konečnou sazbu.