Daň z nemovitostí letos přinese obcím 24 miliard Kč – o miliardu více než loni. Přestože už po minuloročním skokovém navýšení o 80 % platíme výrazně více, 860 obcí (tj. každá sedmá) zvýšilo místní koeficient ještě dále. Pro české investory to znamená rostoucí provozní náklady a potřebu přehodnotit kalkulace nájemních projektů.
Daňový tlak roste – i když už jsme zaplatili hodně
K začátku října už majitelé nemovitostí odvedli přes 15 miliard korun na dani z nemovitých věcí. Finanční správa eviduje 4,2 milionu daňových přiznání, ale úhrada není ještě dokončena – druhá splátka je splatná až do 30. listopadu. Celkové inkaso se podle aktuálních odhadů vyšplhá na 24 miliard Kč, což je o 1 miliardu více než v roce 2023.
Na první pohled paradoxní: jak je možné, že tržby rostou, když vloni došlo k historicky největšímu jednorázovému navýšení? V roce 2023 totiž vláda zvýšila základní koeficient daně o 80 %, čímž celkové výnosy skočily o více než 85 % oproti roku 2022. Tento krok sloužil jako kompenzace obcím za snížení jejich podílu na DPH a dani z příjmů.
Přestože tedy už v roce 2023 došlo k masivnímu zdražení, mnoho obcí jde ještě dál. A právě to je klíčové pro české investory.
Místní koeficient: Skrytá zbraň obcí proti „pasivním“ vlastníkům
Daň z nemovitostí má v Česku specifickou strukturu: celý výnos směřuje do rozpočtů obcí, které si mohou pomocí tzv. místního koeficientu (0,5–5) upravit výši daně na svém území. V současnosti 860 z 6 250 obcí tento koeficient změnilo – a 90 % z nich ho zvýšilo, nikoli snížilo.
Některé města cíleně zvyšují daň pro určité typy nemovitostí. Například Liberec zavedl maximální koeficient 5 pro průmyslové zóny i velké obchodní centra (Globus, Kaufland, Makro). Ústí nad Labem a Pardubice tak činí kvůli tzv. „problémovým“ vlastníkům, kteří své nemovitosti neudržují a degradují veřejný prostor.
Pro investora to znamená jednoznačně vyšší provozní náklady – zejména v lokacích s agresivní daňovou politikou. Pokud plánujete nákup bytu do pronájmu v regionu s koeficientem 4 nebo 5, musíte do kalkulace zahrnout i tyto „skryté“ položky. Detailní analýzu dopadu na cash flow najdete v našem článku Hypotéky nad 5 %: Iluze levných úvěrů je pryč.
Politika vs. realita: Zrušení inflačního indexace může způsobit opačný efekt
Současná vláda (ANO, SPD, Motoristé) slibuje v programovém prohlášení zrušení automatické valorizace daně podle inflace. Jenže – jak upozornila předsedkyně Sdružení místních samospráv Eliška Olšáková – za poslední dva roky žádné automatické navýšení vůbec neproběhlo. Návrh tedy reaguje na problém, který zatím neexistuje.
Paradoxně může tento signál vést k předčasnému navýšení daní na místní úrovni. Obce, které se obávají budoucího poklesu příjmů, mohou ještě letos nebo v příštím roce zvýšit koeficient na maximum, aby si „pojistily“ rozpočet. To by pro investory znamenalo další vlnu nárůstu nákladů.
Z hlediska mezinárodního srovnání je česká daň z nemovitostí stále extrémně nízká: tvoří pouze 0,5 % celkových daňových příjmů, zatímco v průměru EU je to 2,5 %. Evropské instituce dlouhodobě doporučují její zvýšení – což naznačuje, že tlak na vyšší zdanění nemovitostí bude pokračovat.
Pokud investujete do nemovitostí mimo Prahu – například v rychle rostoucích regionech jako Liberecký kraj, kde ceny bytů vzrostly o 291 % – je klíčové monitorovat nejen ceny, ale i lokální daňovou politiku. Více o tom, jak regionální rozdíly ovlivňují návratnost, píšeme v článku Liberecký kraj: Ceny bytů skočily o 291 % – co to znamená pro investory?
Často kladené otázky
Musím platit daň z nemovitosti i za byt v pronájmu? Ano. Daň z nemovitosti platí každý vlastník – bez ohledu na to, zda nemovitost obývá sám nebo ji pronajímá. Jedinou výjimkou jsou např. památkově chráněné objekty nebo některé druhy zemědělské půdy.
Jak zjistím, jaký místní koeficient používá moje obec? Informace najdete na webu vaší obce nebo přímo v daňové informační schránce DIS+ na portálu MOJE daně. Tam je také QR kód pro snadnou úhradu.
Může mi daň z nemovitosti výrazně ovlivnit rentabilitu investice? Ano – zejména u menších bytů nebo mikrobytů, kde hrubý nájem je nižší. U koeficientu 5 může být roční daň o desítky procent vyšší než u koeficientu 1. V extrémních případech (např. neudržovaný dům v Ústí) může daň převýšit i nájemní příjem.