Průměrná hypoteční sazba v ČR vzrostla za tři měsíce z 4,89 % na 5,30 %. Levné peníze jsou u konce – český investor musí počítat s vyššími splátkami a promyšlenější strategií financování.
Hypoteční trh se obrací: konec iluze levných úvěrů
Ještě na jaře 2026 jsme sledovali optimistické poklesy hypotečních sazeb, které klesly pod hranici 5 %. Nyní přichází realita: během pouhých tří měsíců – od března do června – průměrná nabídková sazba vzrostla o 0,41 procentního bodu, jak potvrzuje aktuální Swiss Life Hypoindex (5,30 % v červnu). To není jen statistická drobnost. U modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu Kč se splatností 25 let to znamená nárůst měsíční splátky z 20 240 Kč na 21 082 Kč – tedy o 842 korun měsíčně. V rámci celé fixace jde o desítky tisíc navíc.
Tento trend signalizuje, že období „levných peněz“ je pro české domácnosti i investory prozatím uzavřeno. Ačkoliv se jedná o mírný růst, kombinace vyšších tržních úrokových sazeb, opatrnosti bank a globální makroekonomické nejistoty vytváří prostředí, kde další zdražování hypoték nelze vyloučit.
Co to znamená pro českého investora?
Pro investory do nemovitostí je tento posun klíčový. Zatímco v roce 2024–2025 bylo možné počítat s postupným snižováním nákladů na financování, dnes je nutné přijmout novou realitu: hypotéky pod 5 % jsou minulostí – alespoň v krátkodobém horizontu. Jak jsme již upozorňovali v článku /blog/hypoteky-pod-5-procent-minulost, návrat k ultranízkým sazbám není v současném ekonomickém kontextu reálný.
Zároveň se zvyšuje význam individuálního přístupu k financování. Rozdíly mezi bankami jsou dnes výrazné – a správně vyjednaná hypotéka může klientovi ušetřit více než pasivní čekání na další pokles sazeb. Jiří Sýkora, hypoteční analytik Swiss Life Select, upozorňuje: „Banky budou bojovat o klienty spíše individuálními slevami a akčními podmínkami než plošným snižováním sazeb.“
To má konkrétní dopad na rentabilitu investičních nemovitostí. Pokud vaše kalkulace počítala s náklady na financování kolem 4,5 %, je čas tyto modely přehodnotit. Navíc ČNB stále udržuje přísná pravidla pro investiční hypotéky – což dále zvyšuje nároky na kapitálovou výbavu investorů (více v /blog/cnb-zprisnuje-investicni-hypoteky).
Fixace jako strategická zbraň
Volba délky fixace se v roce 2026 stává jedním z nejdůležitějších rozhodnutí. Zatímco před rokem mnozí volili krátké fixace (1–2 roky) ve víře, že sazby budou dál klesat, dnešní vývoj ukazuje opak: nejistota je normou.
Krátká fixace sice nabízí nižší vstupní sazbu, ale nese vysoké riziko refixačního šoku – zejména pokud se v době refixace ocitnete v prostředí s ještě vyššími sazbami. Naopak dlouhá fixace (7–10 let) poskytuje stabilitu a ochranu před dalším růstem. Pro investory s dlouhodobým horizontem může být tato volba rozumnější, i když znamená mírně vyšší počáteční náklady.
Rozhodnutí by mělo vycházet z vaší finanční rezilience, plánované držby nemovitosti a tolerance k riziku – nikoli z naděje na „magický“ pokles sazeb.
Často kladené otázky
Bude možné získat hypotéku pod 5 % v roce 2026? Podle aktuálních dat a analýz expertů je to velmi nepravděpodobné. Trh se ustálil nad hranicí 5 % a žádné makroekonomické signály neukazují na blížící se výrazný pokles.
Jak se změna sazeb ovlivní nájemní výnosy? Vyšší náklady na financování tlakují investory ke zvýšení nájemného nebo optimalizaci provozu. V segmentech jako BTR (Build-to-Rent) se proto objevují inovativní modely, jak udržet atraktivitu i při vyšších nákladech – více v /blog/mensi-byty-vetsi-poptavka-btr.