Garsonky v Česku zažívají boom – ale jsou opravdu výhodné?

V Plzni se dnes prodává dvacetičtvereční garsonka v paneláku z roku 1970 za více než tři miliony korun – částku, za kterou lidé před pár lety pořídili celý byt 3+1. Tento příklad není výjimkou, ale symbolem aktuálního trendu: byty se zmenšují, cenovky rostou.

Proč se staví stále menší byty?

Podle dat Českého statistického úřadu tvoří největší podíl nové výstavby právě byty 2+kk – jejich zastoupení vzrostlo z 35 % v roce 2015 na 42 % v roce 2024. Hned za nimi následují nejmenší dispozice: 1+kk a 1+1, které společně tvoří zhruba čtvrtinu bytového fondu.

„Nejvíc se staví menší byty 1+kk a 2+kk, které v projektech tvoří lehce nad sedmdesát procent celkové skladby,“ potvrzuje Ondřej Šťastný, mluvčí Central Group. Podobný pohled sdílejí i další velcí developeři jako Skanska nebo Finep.

A není to jen o novostavbách:

  • V Praze tvořily jedno- a dvoupokojové byty 74 % všech prodaných nemovitostí (Flat Zone).
  • V Brně je to dokonce 79 % (Trikay).

Kdo kupuje malé byty a proč?

Hlavní důvody jsou tři:

  • Nižší absolutní cena – pro mnoho lidí je to jediná možnost vstoupit na trh.
  • Vysoký nájemní výnos – garsonky jsou oblíbené mezi investory.
  • Růst single domácností – v Praze tvoří až 41,1 % všech domácností (ČSÚ).

„Menší byty jsou ideální volbou pro samotáře i investory,“ vysvětluje Vít Soural z Flat Zone.

Cena za metr: paradox dražších garsoniek

I když je celková cena garsonky nižší, na metr čtvereční jsou nejdražší. Data portálu Sreality ukazují:

  • Byty do 30 m²: 131 909 Kč/m²
  • Byty 31–50 m²: 104 371 Kč/m²
  • Byty 51–80 m²: 81 015 Kč/m²
  • Byty 101–150 m²: 96 949 Kč/m²

V Praze je rozdíl ještě ostřejší:

  • Malé byty (do 30 m²): 194 624 Kč/m²
  • Velké byty (101+ m²): 151 986 Kč/m²

Navíc malé byty meziročně zdražují rychleji – v hlavním městě o 17 %, zatímco ty největší jen o 10 %.

Zmenšování jako reakce na trh

„Před 20–30 lety bývaly garsonky i 45 m². Dnes už jsou běžné kolem 20 m²,“ upozorňuje Jan Sadil ze společnosti JRD.

I velcí developeři reagují:

  • Skanska v roce 2018 nabízela byty od 34 m², dnes už od 31 m².
  • Průměrná pražská garsonka se mezi lety 2015 a 2023 zmenšila z 35 m² na pod 30 m².

„Kupující hledají co nejnižší celkovou investici. Velikost je až druhotná,“ dodává Soural.

A trend se týká i starší zástavby – při rekonstrukcích se často dělí starší byty na menší jednotky, aby splňovaly dnešní poptávku.

Shrnutí: Menší byt ≠ lepší investice

Garsonky jsou populární, snadno se prodávají i pronajímají – ale na metr čtvereční jste zaplatili nejvíc. Pokud plánujete dlouhodobou investici nebo rodinné bydlení, stojí za to pečlivě zvážit poměr ceny, plochy a lokality.

Zdroj: Profimedia.cz, Sreality, ČSÚ, Flat Zone, Trikay, Central Group, Skanska, Finep, Bezrealitka