V červnu 2024 se průměrná nabídková cena nového bytu v Praze přiblížila hranici 188 tisíc korun za metr čtvereční – historickému maximu. Zároveň úrokové sazby drží kolem 5 % a banky zpřísňují podmínky pro schválení hypoték. Pro mnoho Čechů tak vlastní bydlení odchází do vzdálené budoucnosti. Přesto existují strategie, které vám otevřou dveře k financování – i když ne splňujete všechny standardní požadavky.
Když rodina pomůže: Druhá nemovitost jako zástava
Jedním z nejúčinnějších nástrojů pro získání vyšší hypotéky je doplnění zajištění. Pokud máte rodiče nebo jiné blízké, kteří vlastní nemovitost bez hypotéky, mohou ji poskytnout jako další kolaterál. Banka pak sníží LTV (loan-to-value) poměr – například z 90 % na 70 % – a s nižším rizikem schválí vyšší úvěr. Po několika letech splácení lze druhou nemovitost ze zástavy vyvázat, aniž by to ovlivnilo běžný průběh hypotéky. Tento model je obzvlášť užitečný pro mladé páry bez delší pracovní historie, ale s pevnou rodinnou podporou.
Společná žádost: Více příjmů, více možností
Banky posuzují celkový měsíční příjem všech spoludlužníků. Společná žádost manželů, partnerů nebo dokonce sourozenců může výrazně zlepšit bonitu. Je však klíčové, že každý žadatel musí mít čistý regulační rejstřík a stabilní příjem. Navíc platí pravidlo, že všem spoludlužníkům nesmí být při plánovaném ukončení splácení více než 72 let. Pro investory nad 60 let to znamená, že musí buď zkrátit dobu splatnosti, nebo najít mladšího spolužadatele – což může být strategická výhoda pro generace Z, které dnes často investují dříve než jejich rodiče viz případová studie.
Nájem s opcí odkupu: Můstek ke klasické hypotéce
Pro OSVČ s krátkou historií daňových přiznání nebo osoby po změně zaměstnání může být tradiční hypotéka nedosažitelná. Řešením je tzv. „rent-to-own“ model: klient si nemovitost pronajme s opcí odkupu za dohodnutou cenu po určité době. Během nájmu si postupně plní formální požadavky banky – například získá potvrzení o stabilním příjmu – a po splnění podmínek ji odkoupí prostřednictvím standardní hypotéky. Tento přístup je stále vzácný v Česku, ale v regionech jako Liberec nebo Brno se objevuje častěji, hlavně u menších developerů.
Investiční realita: Skutečný výnos je často pod 2 %
I když rekreační nemovitosti lákají – meziroční růst prodejů o 42 % a celkový objem transakcí přes 5,2 miliardy Kč v prvním pololetí 2024 – není to automaticky cesta k vysokému výnosu. Udržovací náklady, daně, období bez nájemních příjmů a nárůst cen energií stlačují reálný výnos často pod hranici 2 % ročně podrobněji zde. To platí i pro pražské novostavby, kde cena za metr přesahuje 180 tisíc korun. Pro porovnání: v roce 2019 to bylo kolem 130 tisíc. Takový nákup má smysl jen tehdy, pokud počítáte s dlouhodobým zhodnocením kapitálu, nikoli s krátkodobým cashflow.
Strategická příprava: Nejen peníze, ale i čas
Nejčastější chybou je podcenění administrativního procesu. Před podáním žádosti je nutné:
- Zkontrolovat své záznamy v registrech (SOLUS, NRKI)
- Snížit poměr DTI (debt-to-income) pod 45 %
- Vyhnout se velkým neplánovaným výdajům nebo novým úvěrům
Pravidelné investování do ETF nebo kryptoměn nepomůže – banky hodnotí likvidní aktiva a stabilní příjem. Mnohem efektivnější je pořízení malého „startovacího“ bytu, který lze později použít jako zástavu nebo prodat s plusovým rozdílem. Tento přístup kombinují čeští investoři v Brně, kde se za poslední rok prodalo o 40 % více novostaveb více o brněnském boomu.
Často kladené otázky
Můžu dostat hypotéku bez dvouleté pracovní historie? Ano, ale jen výjimečně – například prostřednictvím spoludlužníka s pevným příjmem nebo pomocí alternativního modelu jako nájem s opcí odkupu. Standardní hypotéka vyžaduje minimálně 12–24 měsíců potvrzeného příjmu.
Je lepší čekat na pokles sazeb nebo kupovat teď? Pokud počítáte s držením nemovitosti déle než 7–10 let, aktuální sazby nejsou rozhodující. Ceny nemovitostí v Česku dlouhodobě rostou rychleji než inflace, a každý rok čekání může znamenat vyšší vstupní kapitál. Nicméně pro krátkodobé investory je dnešní prostředí výzvou.
Pomůže mi rodinná nemovitost bez hypotéky? Ano – jako dodatečné zajištění. Banka sníží LTV a může schválit vyšší úvěr nebo lepší sazbu. Po několika letech splácení lze zástavu z rodinné nemovitosti vyvázat.