Ve druhém čtvrtletí 2026 se v Brně prodalo 416 nových bytů – meziročně o 40 % více. Nabídka vzrostla o 85 %, přesto cena za m² dosáhla rekordních 158 600 Kč (+12,5 %). Trh absorbuje rostoucí nabídku i ceny, ale blížící se zdražení hypoték může dynamiku brzy zpomalit.
Brno jako investiční lokomotiva: když poptávka předbíhá nabídku
Brněnský realitní trh pokračuje v impozantním tempu, které už delší dobu překonává průměr celé republiky. Ve druhém čtvrtletí 2026 se v moravské metropoli prodalo 416 novostavebních bytů – o 118 jednotek více než v Q2 2025 a dokonce o 51 více než v prvním čtvrtletí letošního roku. Tento růst není jen sezónní anomálií, nýbrž důsledkem dlouhodobého tlaku poptávky po moderním bydlení, kombinovaného s postupným uváděním projektů schválených ještě v letech 2023–2024.
Zatímco v roce 2025 byl trh charakterizován nedostatkem nabídky, dnes se situace obrací: volných jednotek je aktuálně 2 551, což je meziroční nárůst o 85 %. Přesto se průměrná nabídková cena posunula na 158 600 Kč/m², tedy o 12,5 % více než před rokem. To svědčí o tom, že kupující jsou ochotni platit premium za kvalitu, lokalitu a stabilitu – zejména v kontextu nejistoty ohledně budoucích hypotečních sazeb.
Proč teď? Hypotéky, strach a strategické investice
Jako klíčový katalyzátor aktivity označují analytici dvě hlavní síly: změny v hypotečním regulaci od dubna 2026 a očekávání dalšího růstu úrokových sazeb. Banky již uplatňují přísnější limity pro investiční hypotéky podle doporučení ČNB, což komplikuje financování pro některé skupiny investorů. Zároveň se sazby během jara posunuly výše – podle ČBA Hypomonitoru o více než 0,8 procentního bodu.
„Klienti teď nakupují rychleji, protože vědí: dnes to stojí 158 tisíc za metr, ale za půl roku to může být dražší – jak nemovitost, tak úvěr,“ vysvětluje ekonom Michal Skořepa. A právě tato „závodní dynamika“ vede k tomu, že i přes vyšší ceny a přísnější podmínky banky zaznamenávají rekordní objemy rezervací.
Pro české investory má tento trend jasný dopad: Brno se stává stabilní alternativou k Praze, kde cenová hladina (více než 170 000 Kč/m²) a regulační zátěž brzdí rentabilitu. Naopak v Brně lze stále najít projekty s rentabilitou nad 5 %, zejména v lokalitách jako Královo Pole, Židenice nebo Líšeň – kde roste poptávka po krátkodobém pronájmu i díky blízkosti univerzity a technologických firem.
Co to znamená pro vás jako investora?
Pokud uvažujete o vstupu do realitního trhu, Brno nabízí unikátní okno příležitosti: širší nabídka než v minulosti, ale stále silná poptávka, která brání cenové korekci. Nicméně riziko spočívá v časovém zpoždění mezi rezervací a podepsáním hypotéky – pokud sazby v dalších měsících výrazně stoupnou, může se vaše splácení zvýšit o desítky korun měsíčně.
Doporučujeme proto neodsouvat rozhodnutí na neurčito, ale využít současného tržního momentu k důkladné analýze. Více o tom, jak vybírat investiční nemovitost v době rostoucích sazeb, jsme psali v článku Investice do nemovitostí v roce 2026: Co už nefunguje a co má smysl.
Navíc, jak ukazujeme v analýze Brno roste: Prodeje novostaveb meziročně +40 %, město systematicky rozšiřuje infrastrukturu a podporuje brownfieldové projekty – což dlouhodobě podporuje hodnotu nemovitostí. A právě tady se ukazuje síla lokálního partnera: makléř s osobní značkou a hlubokými znalostmi regionu vám pomůže lépe než globální realitní síť bez kontextu – více v článku Osobní značka makléře převáží logo kanceláře.
Často kladené otázky
Ještě má smysl investovat do brněnských novostaveb při cenách přes 158 tisíc za m²? Ano – pokud hledáte dlouhodobou stabilitu. Brno má nižší cenovou hladinu než Praha, ale srovnatelný růst populace a zaměstnanosti. Rentabilita v kombinaci s růstem hodnoty nemovitosti zde stále převyšuje inflaci.
Budou ceny novostaveb v Brně i nadále růst? Krátkodobě ano, díky tlaku poptávky a nákladům na výstavbu (zejména cena pozemků vzrostla o 221 % za 10 let – viz Pozemky pro bydlení: Cena vzrostla o 221 % za 10 let). Dlouhodobě však růst zpomalí vyšší nabídka a možná i hypoteční politika ČNB.