Hypoteční sazby v ČR vzrostly o 0,5–0,7 %, což u půjčky 5 milionů Kč znamená navýšení splátky o cca 1 489 Kč měsíčně. Panika není na místě – růst mezd (+7,2 %) a relativní stabilita trhu zachovávají bydlení dostupné i pro investory.
Proč se hypotéky nyní zdražují?
Ještě v únoru 2025 se zdálo, že čeští žadatelé o hypotéku mohou očekávat pokračující trend snižování sazeb. Inflace byla stabilně pod inflačním cílem České národní banky (ČNB), a trh předpokládal další uvolňování úrokových sazeb. Realita však nabrala jiný směr. Vlivem globálního napětí – zejména kolem Hormuzského průlivu, kterým prochází klíčové dodávky ropy a plynu – se zvýšila nejistota na finančních trzích. To se promítlo do růstu ceny peněz, konkrétně do nárůstu 3Y IRS (dlouhodobých úvěrových swapů) z 3,4 % na více než 4 % během několika měsíců.
Tento posun okamžitě reagovaly hypoteční banky. Aktuální sazby největších institucí se nyní pohybují mezi 4,79 % a 4,99 %. Některé banky přenesly náklady na klienty ihned, jiné je zatím absorbuje z vlastní marže s očekáváním krátkodobého charakteru aktuální situace.
Dopad na české domácnosti i investory
U typické hypotéky ve výši 5 milionů korun představuje nárůst sazby o 0,6 procentního bodu navýšení měsíční splátky přibližně o 1 489 Kč. Zatímco to není zanedbatelná částka, analytička Vlasta Pěchoučková z Ekonomických staveb upozorňuje, že jde o relativně mírný posun, který většinu domácností neohrozí existenčně.
Klíčovým kompenzačním faktorem je růst mezd: za poslední rok vzrostla průměrná hrubá mzda v ČR o více než 7,2 %. „Na tento aspekt se v diskusích o hypotékách často zapomíná,“ říká Pěchoučková. Pro investory znamená tato kombinace – mírně vyšší splátky vs. silnější příjem – že rentabilita nemovitostních investic zůstává zachována, zejména v lokacích s vysokým nájmovým výnosem, jako je Praha (viz analýza nájmu v hlavním městě).
Navíc čeští investoři jsou dnes mnohem odolnější vůči krizím než před pěti lety. „Covid nás naučil adaptabilitě. Dnešní nejistota nás neparalyzuje – umíme s ní pracovat,“ dodává analytička.
Co dál? Očekávejte stabilitu, ne pokles
Výraznější zlevnění hypoték v roce 2025 není pravděpodobné. ČNB pravděpodobně nebude spěchat se snižováním základních sazeb, a trh tak bude oscilovat kolem současných hodnot. Optimističtější výhled přichází až pro rok 2027, kdy by sazby mohly opět klesnout k hranici 3,9 % – za předpokladu absence dalších globálních šoků.
Pro investory je proto klíčové nečekat na ideální moment, ale jednat strategicky. Například využít možnosti refinancování v době nižších sazeb nebo zaměřit se na segmenty s vyšší reziliencí – jako jsou komerční nemovitosti nebo lokality s rychle rostoucí infrastrukturou, třeba realitní koridor podél dálnice D3 (více o tomto trendu).
Zároveň si musíme uvědomit, že dnešní podmínky již nejsou tak přívětivé jako v době historicky nízkých sazeb. To platí i pro složité životní situace, jako je rozvod – kdy dříve jednoduché refinancování dnes může být problematické (detailní průvodce skrytými náklady najdete zde).
Často kladené otázky
Zvýšení hypotéky o 1 500 Kč měsíčně – stojí za to investovat dál? Ano, pokud máte stabilní příjem a počítáte s dlouhodobým horizontem. Nájemní výnosy v atraktivních lokalitách (např. Praha, Brno, koridory kolem nových dálnic) stále převyšují náklady na financování.
Můžu teď refinancovat starou hypotéku? Refinancování je možné, ale kvůli vyšším sazbám už nepřináší výrazné úspory. Raději vyhodnoťte, zda se nevyplatí přejít na fixaci delší doby nebo optimalizovat poměr LTV.
Co když plánuji koupit nemovitost až v roce 2026? Nepočítejte s dramatickým poklesem sazeb. Raději se připravte na scénář s hypotékou kolem 4,5–5 % a zaměřte se na objekty s vysokým potenciálem zhodnocení – třeba v rámci metropolitního plánu Prahy (350 tisíc nových bytů změní hru).