Cena nájmu v Praze dosáhla v dubnu 2026 rekordních 453 Kč/m² – meziročně o 5,8 % více, za pět let o 63,5 %. Přesto trh zůstává extrémně likvidní: doba prodeje klesla na 29 dní a institucionální investice přesahují 143 milionů eur.
Pražský nájemní trh: Nejen drahý, ale i neuvěřitelně efektivní
Praha si udržuje své postavení jako jediné české město s plnohodnotným metropolitním nájemním trhem. V dubnu 2026 dosáhla průměrná cena nájmu 453 Kč za metr čtvereční, což je o 5,8 % více než v dubnu 2025 (428 Kč/m²). Pokud se podíváme hlouběji, za posledních pět let vzrostly nájemné ceny o 63,5 % a za celé desetiletí dokonce o 88,8 % – z 240 Kč/m² v roce 2016.
Tento růst by sám o sobě nestačil k tomu, aby Praha lákala investory. Rozhodující je rychlost obratu a stabilita poptávky. Počet nabízených nájemních bytů meziročně vzrostl o 19,9 % (z 8 637 na 10 354), avšak doba, po kterou je nemovitost na trhu, se zkrátila ze 45 na pouhých 29 dní. To je jasný signál: i při vyšší nabídce trh absorbuje nové byty rychleji než dříve.
„Pražský nájemní trh netvoří jen lidé, kteří nemají zájem koupit si byt. Mnoho z nich by chtělo vlastnit, ale při současných cenách a hypotečních podmínkách zůstává v nájmu déle,“ upozorňuje Ondřej Hon z CEMAP – cenové mapy. Tato skupina tvoří stabilní jádro poptávky, které garantuje dlouhodobou vytíženost i v době mírného zpomalení ekonomiky.
Institucionální investoři vs. individuální majitelé
V prvním čtvrtletí roku 2026 přesáhly investice do nájemního bydlení v Česku 143 milionů eur, což představuje téměř čtvrtinu celkového objemu realitních investic. A téměř veškerá tato aktivita se koncentruje v Praze. Tento trend potvrzuje, že tzv. Build-to-Rent (BTR) model již není exotikou, ale standardem – jak ukazujeme v článku Praha si najímá budoucnost: BTR se stává investiční normou.
Pro individuální investory to znamená dvě věci: jednak vyšší konkurenci, ale také profesionalizaci trhu, která zvyšuje standardy a stabilizuje nájemní výnosy. Zatímco v regionech se mnohdy bojuje o každého nájemníka, v Praze je poptávka natolik robustní, že i nebytové prostory – jako ateliéry nebo garáže – se dají úspěšně pronajímat, pokud jsou správně lokalizované a prezentované. Více o financování těchto specifických nemovitostí najdete v našem průvodci Hypotéka na ateliér nebo garáž? Jak financovat nebytový prostor.
Co to znamená pro českého investora?
Pokud hledáte investici s nízkou volatilitou a dlouhodobou stabilitou cash flow, pražský nájemní trh stále patří mezi nejbezpečnější volby v Česku. Ano, vstupní cena je vysoká – průměrná cena bytu v Praze v Q1 2026 vzrostla meziročně o 12,5 % – ale nájemní výnosnost se drží stabilně kolem 3,5–4,2 %, což je výrazně více než u spořicích účtů nebo dluhopisů.
Zároveň se Praha stává laboratoří pro inovativní formy bydlení: od mikrobytů po komunitní domy. I malé byty – třeba 20 m² na Malé Straně – se dají proměnit v rentabilní aktiva, pokud se zaměříte na cílovou skupinu (např. studenty, expaty, krátkodobé nájemníky). Jak na to, popisujeme v článku Byt v pokoji: Jak z 20 m² udělat investiční perlu na Malé Straně.
Důležité je mít na paměti, že likvidita ≠ bezpečnost. I v Praze se mohou objevit „problémové“ nemovitosti – například ty s asbestem, špatnou energetickou náročností nebo nejasným právním stavem. Ty mohou být prodávány se slevami až 70 %, ale vyžadují hlubokou due diligence. Více v našem průvodci /blog/problemove-nemovitosti-slevy-az-70-procent.
Často kladené otázky
Je nájemní výnosnost v Praze stále atraktivní? Ano. Přestože vstupní ceny jsou vysoké, stabilní poptávka a nízká doba obsazení zajistí výnosnost 3,5–4,2 % ročně, což je konkurenceschopné vzhledem k inflaci a nízkým úrokům na bankovních produktech.
Můžu financovat nákup nájemního bytu hypotékou? Ano, ale banky hodnotí nájemní nemovitosti přísněji – požadují vyšší vlastní podíl (často 30–40 %) a pečlivě analyzují nájemní historii nebo potenciál trhu. Pro detailní strategie doporučujeme článek Květnové uklidnění hypoték: Co znamená pro české investory?