Sněmovna schválila novelu stavebního zákona, která zavádí státní stavební úřady a slibuje jedno sloučené řízení s jedním razítkem. Pro české investory to může znamenat rychlejší realizaci projektů, ale i riziko systémové nestability – zejména pokud dojde k odporu obecních úřadů nebo nedostatku kapacit nových institucí.
Konec „ping-pongu“: Co novela skutečně mění?
Po letech debat a opakovaných pokusů o reformu povolovacího procesu přijala Poslanecká sněmovna 19. dubna 2024 rozsáhlou novelu stavebního zákona. Klíčovým prvkem je návrat státní stavební správy – tentokrát pod formou Úřadu rozvoje území (ÚRÚ) se sídlem v Praze a plánovanými krajskými pobočkami od roku 2028. Cílem je nahradit dosavadní fragmentovaný systém, kde jeden projekt často prochází desítkami samosprávných úřadů, jedním centralizovaným řízením.
Podle vlády by mělo být možné získat stavební povolení do 12 měsíců – v současnosti trvá průměrné řízení 26 měsíců, jak ukazují data Ministerstva pro místní rozvoj. Pro investory, kteří čelí rostoucím nákladům na financování a stagnující výstavbě – například v Praze, kde se výstavba bytů propadla o 85 % – je každý měsíc prodlení přímou ztrátou rentability.
Zásadní změnou je také zákaz „ping-pongu“: pokud nadřízený orgán posoudí odvolání, už nemůže věc vrátit k přešetření. To má zabránit cyklickému odkládání rozhodnutí, které v minulosti znemožňovalo dokončit projekty i po letech práce.
Rizika pro investory: Ne všechno je růžové
Přestože se zdá, že novela přináší vítané zjednodušení, opozice i odborná veřejnost varují před reálnými riziky. Hlavní obavy se týkají přechodu úředníků z obcí do státní správy. Pokud nebude nabídka atraktivní, hrozí kolaps kapacit – což by paradoxně vedlo ke zpožděním horším než dnes.
Kritici také poukazují na to, že novela neřeší hlavní brzdu výstavby – proces územního plánování, který zůstává v kompetenci obcí a krajů. A právě zde často vznikají lokální blokády, jak jsme popsali v analýze „Stavět v Česku? Nejdelší fáze není stavba, ale povolení“.
Pro investory je proto klíčové pochopit: nový zákon urychlí administrativní proces, nikoli politický. Pokud obec nechce vysokou výstavbu nebo odmítá změnu územního plánu, žádné „jedno razítko“ to nezmění.
Lokální dopad: Praha vs. regiony
Zajímavou novinkou je rozšíření pravomoci vydat lokální stavební předpisy na všechna krajská města – dosud to mohly jen Praha, Brno a Ostrava. To může vést k regionalizaci stavebních standardů, což investorům umožní lépe cílit své projekty podle místních podmínek.
Na druhou stranu se zákon explicitně zaměřuje na hromadné bydlení: jako „veřejný zájem“ definuje stavby s podlahovou plochou nad 10 000 m² určené převážně k bydlení. To může usnadnit vyvlastňování pozemků a posílit pozici developerů zaměřených na bytové komplexy – přesně tam, kde je poptávka nejvyšší. V kontextu dvakrát rychlejšího růstu cen bytů v Česku oproti EU (viz analýza) je to signál, že stát konečně bere vážně potřebu zvýšit nabídku.
Nicméně bez dostatečné podpory malých a středních developerů – kteří často čelí obtížím s financováním po zpřísnění ČNB – zůstane boom v rukou velkých hráčů. Jak ukazujeme v článku „Jak financovat investiční byty po zpřísnění ČNB“, alternativní modely financování jsou dnes klíčem k úspěchu.
Často kladené otázky
Bude mít nový zákon vliv na hypotéky pro investiční byty? Ne přímo. Hypoteční podmínky stanoví ČNB a banky. Nicméně rychlejší dokončení stavby znamená dřívější nájemní příjem a lepší cash flow – což zvyšuje atraktivitu projektu pro banky i investory.
Kdy začne Úřad rozvoje území fungovat? Plánovaný start je 1. ledna 2025. Krajské pobočky by měly vzniknout postupně do roku 2028. Do té doby budou stávající úřady i Dopravní a energetický stavební úřad (DESÚ) fungovat paralelně – DESÚ zanikne koncem roku 2024.
Co to znamená pro majitele rodinných domů? Pro jednoduché stavby (např. RD nebo rekonstrukce) se proces prakticky nezmění. Novela se zaměřuje na komplexní projekty – zejména bytové a infrastrukturní. Malí stavitelé však mohou profitovat z celkového zrychlení systému a nižších administrativních bariér.