Od dubna 2024 platí přísnější pravidla ČNB pro hypotéky na investiční nemovitosti: maximálně 70 % LTV a DTI 7× čistý roční příjem. To znamená, že na byt za 5 milionů Kč potřebujete 1,5 milionu vlastních prostředků – o 50 % více než dříve. Pro české investory se tak klíčovým faktorem stala dlouhodobá bonita, nikoli jen aktuální příjem.
Zpřísnění ČNB změnilo pravidla hry
Od 1. dubna 2024 se realitní trh pro české investory do bytů změnil natolik, že mnozí poprvé za léta narazili na tvrdou hranici své kupní síly. Česká národní banka totiž zavedla nová makroprudenciální opatření: maximální poměr úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) 70 % a celkové zadlužení (DTI) nesmí přesáhnout sedminásobek čistého ročního příjmu žadatele.
V praxi to znamená jednoduchou matematiku: pokud chcete koupit investiční byt za 5 milionů korun, musíte mít alespoň 1,5 milionu vlastních zdrojů. To je o 500 tisíc korun více než pod starými pravidly (kdy bylo možné získat hypotéku až na 80 % hodnoty). A pokud už máte hypotéku na vlastní bydlení, auto nebo spotřebitelský úvěr, všechny tyto závazky se započítávají do limitu DTI.
Pro investory, kteří nakupovali „na hraně“ svých příjmů, se trh tak prakticky uzavřel. Jak ukazuje naše analýza v článku „Méně dlužníků, ale větší riziko pro majitele“, bonita se dnes staví roky dopředu – první hypotéku dostane skoro každý, ale druhou nebo třetí už jen ten, kdo plánuje strategicky.
Co to znamená pro českého investora?
Český investor již nemůže spoléhat jen na růst cen nemovitostí nebo vysoké nájemné. Dnes je klíčové správné nastavení finančního profilu. Pokud plánujete rozšiřovat portfolia, musíte:
- Mít vyšší vlastní kapitál než dříve,
- Minimalizovat krátkodobé dluhy,
- Dokázat dlouhodobou stabilitu příjmů (např. z pronájmu nebo podnikání),
- Případně uvažovat o alternativních formách financování, jako jsou nemovitostní fondy nebo PPP projekty.
Zajímavou alternativou se stávají i regionální lokality mimo Prahu, kde cena za metr čtvereční stále umožňuje vstup s menším kapitálem. Například Beroun, jak popisujeme v článku „Beroun jako nový model dostupného bydlení za Prahou“, nabízí vyvážený poměr mezi cenou, poptávkou po nájmu a infrastrukturou.
Bonita není jen o příjmu – je o strategii
Jan Zeman, hypoteční specialista se zkušeností s objemem sjednaných hypoték přes 1,3 miliardy korun, zdůrazňuje: „Investor, který chce financovat více než jeden byt, musí být vnímán bankou jako nízkorizikový klient – a to vyžaduje čas.“
To zahrnuje nejen čistý příjem, ale i historii splácení, úspory mimo nemovitosti, a dokonce daňovou optimalizaci. V tomto kontextu je důležité připomenout, že investice do nemovitostí už není hra pro amatéry – jak uvádíme v analýze „Čtyři cesty k nemovitostem: Co vám dnes skutečně vydělává?“.
Často kladené otázky
Musím mít 30 % vlastních prostředků i na druhý byt, když už mám hypotéku na bydlení? Ano. ČNB nepoznává rozdíl mezi prvním a dalším investičním bytem – LTV 70 % platí pro všechny hypotéky na investiční nemovitosti bez ohledu na počet již vlastněných nemovitostí.
Co když mám podnikání a nestálý příjem? Banky vyžadují minimálně dvouletou daňovou dokumentaci a často aplikují vyšší diskont na váš čistý příjem. Doporučujeme kombinovat hypotéku s rezervním kapitálem nebo uvažovat o spoluvlastnictví s partnerem s pevným příjmem.
Existují alternativy k tradiční hypotéce? Ano – například nemovitostní fondy (viz „Nemovitostní fondy: Když cihly nestačí k výnosu“) nebo státní programy jako Zelená úsporám 2025, které umožňují získat až 750 tisíc korun na rekonstrukci bytového domu (detaily zde).