Pražský investor Petr Sýkora připouští teoretický pokles cen novostaveb o 20 %, ale považuje ho za nepravděpodobný. Hlavním důvodem ukončení nákupů je rozdíl mezi výnosem cca 3,8–4 % a hypotečními sazbami přes 5 %, nikoli očekávání krachu trhu.
Scénář propadu: možný, ale málo pravděpodobný
Investiční klima na českém realitním trhu se v posledních měsících výrazně změnilo. Petr Sýkora, dlouholetý investor specializující se výhradně na pražské novostavby, nedávno oznámil konec své akumulační fáze – po čtyřech letech intenzivního nákupu nemovitostí. Ačkoli připouští možnost poklesu cen pražských novostaveb o 20 %, nepovažuje tento scénář za reálný.
„Pokud by někdo investorům v dubnu 2024 řekl, že nadcházející dva roky bude trh provázet stagnace, nikdo by hlavu nevěšel,“ poznamenává Sýkora. Pokles o 20 % by podle něj znamenal návrat k cenové úrovni právě tohoto období – tedy nikoli katastrofický pád, ale korekci po letech růstu.
Zajímavé je, že u panelových bytů v Praze očekává větší citlivost: „Troufnu si tvrdit, že by ten pokles mohl být významně vyšší, možná dvojnásobek.“ To odpovídá širšímu trendu, který popisujeme v článku o úpadku hodnoty velkých paneláků.
Regionální rizika: Kde hrozí největší korekce?
Sýkora varuje před přehnaným optimismem v regionech, které v posledních letech zaznamenaly nejrychlejší růst cen – zejména sever Čech, Moravskoslezský a Karlovarský kraj. „Tam by ten propad, pokud by nastal, nemusel začínat ani dvojkou,“ říká s odkazem na analogii s kryptotrhy: nejrychleji rostoucí aktiva padají nejrychleji.
Pro české investory to znamená jednoznačnou výzvu: diverzifikace geografie portfolia už není jen doporučení, ale nutnost. Zatímco Praha i nadále disponuje silným fundamentem (populační růst, migrační přísun), periferní regiony jsou zranitelnější vůči makroekonomickým otřesům.
Proč přestal kupovat? Ne kvůli strachu z poklesu
Klíčovým impulsem pro ukončení nákupů nebyla obava z budoucího poklesu cen, ale negativní spread mezi výnosem a financováním. Výnos pražských novostaveb se pohybuje kolem 3,8–4 %, zatímco hypoteční sazby v červnu 2025 překročily 5 %. Tento rozdíl znamená, že každý nově zakoupený byt generuje negativní cashflow – a to bez ohledu na budoucí cenový vývoj.
K tomu přistoupilo od 1. dubna 2026 zpřísnění regulací ČNB, které omezilo LTV (loan-to-value) poměr na 80 % a zavedlo přísnější DSTI limity. „To opatření se mi v zásadě potkalo v ten samý moment, kdy jsem si řekl, že akumulační fáze bude končit,“ vysvětluje Sýkora. Detailní analýzu dopadu těchto opatření najdete v našem článku ČNB zvyšuje sazby: Co to znamená pro hypotéky a investice?
Alternativní financování není záchranou
Někteří investoři hledají únik z drahých hypoték v alternativách – družstevních úvěrech nebo úvěrech právnických osob. Ty však dnes nabízejí úrokové sazby kolem 7 % se splatností 15–20 let. „V kontextu dnešního trhu to není atraktivní financování,“ konstatuje Sýkora.
Tato realita znovu zdůrazňuje, že levné peníze jsou pryč – a s nimi i éra snadného pasivního příjmu z nemovitostí bez pečlivé kalkulace. Strategie refinancování, kterou doporučujeme v článku o refinancování hypoték v době drahých úvěrů, je proto klíčová pro udržení stability portfolia.
Cashflow versus kapitálový růst: Chápání dlouhodobé strategie
Sýkora odmítá démonizovat negativní cashflow, pokud je součástí promyšlené strategie. „Když splácím 30 tisíc měsíčně, zhruba 20 tisíc jsou úroky a 10 tisíc úmor jistiny. Těch 10 tisíc za rok dělá 120 tisíc. Pokud jsem v negativním cashflow 120 tisíc, jsem v podstatě na nule,“ vysvětluje.
Peníze se tedy „neztrácejí“, ale transformují do snížení dluhu a budování equity. Pro české investory je tedy klíčové rozlišovat mezi krátkodobým cashflow a dlouhodobou hodnotou portfolia.
A právě dlouhodobá perspektiva dává Sýkorovi důvod k optimismu: „Rozhodně ty ceny vyšší budou. Může nastat korekce, ale v dlouhodobém horizontu ceny vyšší budou, minimálně v Praze.“ Hlavním argumentem je demografie – Praha stále přitahuje obyvatele z celé republiky, zatímco venkovské oblasti ztrácejí populace.
Často kladené otázky
Může dojít k poklesu cen bytů o 20 % v Praze? Teoreticky ano, ale podle expertů jako Petr Sýkora je to málo pravděpodobné. Takový pokles by znamenal návrat k cenám z dubna 2024 – tedy korekci, nikoli kolaps.
Je negativní cashflow při investici do nemovitostí vždy špatný? Ne. Pokud část splátky jde na úmor jistiny, investor buduje equity. Důležité je, aby byl cashflow součástí promyšlené strategie a ne výsledkem přeúvěrování.
Jak se chránit před rizikem dozajištění? Vyhněte se maximálnímu LTV (80 %). Udržujte rezervu likvidity a diverzifikujte portfolio – jak geograficky, tak typem nemovitostí. Při poklesu hodnoty může banka požadovat doplnění zajištění, což může vést k likvidačnímu tlaku.