Novela stavebního zákona zavádí Úřad rozvoje území ČR, který bude centralizovaně povolovat velké bytové projekty (nad 10 000 m²). Cílem je urychlit výstavbu – v Praze se loni povolilo o 85 % méně bytů než předchozí rok. Pokud senát schválí novelu, změny mohou začít platit už v roce 2025.
Centrální úřad jako odpověď na bytovou krizi?
V posledních letech se čeští investoři potýkají s paradoxem: poptávka po bytech roste, ale jejich výstavba stagnuje. Jen v Praze se v květnu 2024 povolilo pouhých 122 bytů – meziročně o 85 % méně než v roce 2023. Tento propad není náhodný, ale důsledek systémového selhání decentralizovaného stavebního řízení, kde 626 různých stavebních úřadů často nemají kapacitu ani know-how pro komplexní projekty.
Novela stavebního zákona, kterou Poslanecká sněmovna schválila a která nyní čeká na Senát a prezidenta, přináší radikální řešení: Úřad rozvoje území ČR. Tento centrální orgán vznikne transformací stávajícího Dopravního a energetického stavebního úřadu (DESÚ) a bude odpovědný za povolování velkých rezidenčních projektů s hrubou podlažní plochou nad 10 000 m², které budou automaticky považovány za „veřejný zájem“. To znamená zrychlené stavební řízení – podobně jako u dopravní infrastruktury, kde se již osvědčilo.
Pro české investory to může být klíčový posun. V současné době trvá povolení většího bytového komplexu v průměru 2–4 roky, což zvyšuje náklady a odrazuje kapitál. Centralizace do jednoho odborného úřadu s 14 krajskými pobočkami a 205 územními pracovišti slibuje rychlejší, konzistentnější a profesionálnější rozhodování – zejména v regionech, kde místní úřady často nemají zkušenosti s masivní výstavbou.
Co to znamená pro realitní trh v Česku?
Data jsou jasná: průměrná cena nového bytu v Praze dosáhla 5,3 milionu Kč, což je meziroční nárůst o 10,15 %. Zároveň se průměrná velikost prodaného bytu v hlavním městě zmenšila z 64 na 58,5 m² – tedy o celou menší místnost. Tento trend tzv. smrskflace (více zde) ukazuje, že i přes vyšší ceny kupující dostávají méně prostoru. A přesto poptávka neklesá: v prvním pololetí 2024 developeré prodali v Praze 2 940 nových bytů, což je sice o 17,42 % méně než v rekordním roce 2023, ale stále více než v letech před pandemií.
Nicméně bez nové výstavby nebude možné dlouhodobě uspokojit poptávku. A právě zde hraje roli nová legislativa. Pokud se podaří centralizovat a digitalizovat stavební řízení, může se objevit prostor pro reálný nárůst nabídky – zejména v regionálních centrech, kde se v posledních letech objevuje výrazný boom (viz analýza regionální výstavby).
Zároveň je třeba mít na paměti, že samotná existence centrálního úřadu nestačí. Bez paralelní reformy územního plánování a odstranění lokálních veto práv (tzv. „NIMBY efekt“) zůstane mnoho projektů uvězněno v limbu. Přesto je tento krok největší šancí za poslední dekádu zvrátit trend dramatického poklesu výstavby – zejména v Praze, kde se výstavba zastavila téměř na nule (detaily zde).
Často kladené otázky
Bude moci centrální úřad povolit i menší projekty? Ne. Úřad rozvoje území ČR bude mít pravomoc pouze u projektů s hrubou podlažní plochou nad 10 000 m², které budou vyhlášeny veřejným zájmem. Menší stavby zůstanou v působnosti místních stavebních úřadů.
Kdy budou nová pravidla platit? Pokud Senát novelu schválí a prezident podepíše zákon, může novela začít platit již od ledna 2025. Nicméně implementace bude postupná – úřad bude muset nejprve převzít kapacity a personál.
Ovlivní to ceny bytů? Krátkodobě ne. Ale pokud se podaří skutečně urychlit výstavbu a zvýšit nabídku, může to v horizontu 3–5 let tlumit cenový růst, zejména v centrech aglomerací.