Za prvních pět měsíců 2024 bylo v Česku zahájeno 19 tisíc bytů – o více než 35 % více než loni. Lídrem je překvapivě Jihomoravský kraj, nikoli Praha, kde povolení nových bytů klesla meziročně o 85 %. Ceny bytů rostou stále rychleji než v EU – +10 % meziročně.
Regiony se rozdělily: Jihomoravský kraj na vrcholu, Praha v krizi povolení
Zatímco média často hovoří o „bytové krizi“ jako o celostátním fenoménu, data odhalují jinou realitu: regionální rozpolcenost trhu. V prvních pěti měsících roku 2024 začalo v ČR vznikat 18 970 nových bytů – oproti 13 900 ve stejném období roku 2023 jde o nárůst o 36 %. Tento růst však není rovnoměrný.
Překvapivě Jihomoravský kraj předběhl Prahu v počtu zahájených bytů. V posledních dvanácti měsících dosáhl region historického maxima – naposledy tak intenzivní výstavbu zaznamenal v roce 2006. Důvodem je kombinace silné lokální poptávky, dostupnosti stavebních pozemků a relativně rychlého územního řízení.
Naopak Praha čelí paradoxu: i přes nejvyšší poptávku po bytech v republice (viz Praha pro single: Nejvyšší mzda, nejnižší volný příjem) se v květnu 2024 povolilo pouze 122 bytů – meziročně o 85 % méně. Tento propad dokumentuje, že hlavní brzdou pražské výstavby není nedostatek kapitálu ani slabá poptávka, ale administrativní zátěž a zpoždění v procesu stavebního povolení (více v Stavět v Česku? Nejdelší fáze není stavba, ale povolení).
Cena vs. nabídka: Proč růst výstavby nestačí
I přes rekordní tempo výstavby v některých krajích celková nabídka stále neuspokojuje poptávku. V posledních 12 měsících bylo dokončeno necelých 40 tisíc bytů, což odpovídá zhruba 3,9 bytu na 1 000 obyvatel. To je sice lepší než v předchozích letech, ale stále pod dlouhodobým průměrem potřebného tempa výstavby.
Důsledkem je, že ceny bytů v ČR nadále rostou. Podle Eurostatu vzrostly ve druhém čtvrtletí 2024 meziročně o 10 %, zatímco v EU průměr činil 5,1 % a v Německu dokonce jen 1,4 %. Tento rozdíl ukazuje, že český trh je strukturálně podtlakovaný nedostatkem nabídky, zejména v centrech velkých měst.
Pro investory to znamená jednoznačnou výzvu: tradiční model nákupu investičního bytu v centru Prahy nebo Brna už nepřináší výnosy převyšující spořicí účty. Pronájmové výnosy v těchto lokalitách klesly pod 3 %, zatímco hypotéky jsou stále nad 5 % (detaily v Hypotéky nad 5 %: Co znamená nový vzestup pro české investory?).
Alternativy pro chytré investory
Pokud chcete profitovat z pokračujícího tlaku na bydlení, musíte myslet mimo mainstream. Možností je několik:
- Investice do regionů s růstem: Jihomoravský, Středočeský nebo Plzeňský kraj nabízejí lepší poměr ceny k poptávce.
- Crowdfunding nebo nemovitostní fondy: Umožňují diverzifikaci bez nutnosti přímého vlastnictví.
- Zástavní úvěry: Poskytují stabilní výnosy kolem 7–9 % s nižším rizikem než přímý nákup.
Klíčem k úspěchu je porozumění lokálním dynamikám – nikoli slepé sledování celostátních trendů. Kdo si uvědomí, že Praha a Brno nejsou celý český trh, má šanci najít skutečné příležitosti.
Často kladené otázky
Ještě má smysl investovat do bytů v Praze? V centru Prahy už ne – výnosy z pronájmu jsou nízké a růst cen zpomaluje. Lepší příležitosti jsou v okrajových částech města nebo v rychle rostoucích sousedních obcích (např. Říčany, Jesenice).
Proč Jihomoravský kraj roste rychleji než ostatní kraje? Kombinuje silnou ekonomiku (Brno jako technologické centrum), relativně dostupné pozemky a efektivnější stavební úřady. Navíc tam funguje řada developerských projektů zaměřených na střední třídu i mladé rodiny.
Bude růst cen pokračovat i v roce 2025? Ano – pokud nebude dramaticky zvýšena nabídka nových bytů (zejména v Praze) a hypoteční úroky zůstanou nad 5 %. Strukturální deficit bydlení v ČR je stále přítomen.