V květnu Praha povolila jen 122 nových bytů – meziročně o 85 % méně. Přestože se v ČR celkově stavebnictví rozjíždí, hlavní město čelí akutnímu deficitu přes 100 tisíc bytů. Pro investory to znamená trvalý tlak na ceny a omezené příležitosti k nákupu novostaveb.
Bytová krize v Praze: Deficit, který nikdo neřeší
Zatímco celostátní stavební produkce roste už devatenáctý měsíc v řadě, Praha plave proti proudu. V květnu 2024 zde úřady povolily pouze 122 nových bytů – meziroční pokles o 85 % je alarmující, zejména vzhledem k tomu, že metropole má více než 1,4 milionu obyvatel a poptávka po bydlení neustále roste.
Podle odhadů odborníků dosahuje bytový deficit v Praze již 100 tisíc jednotek. Aby se tento dluh aspoň stabilizoval, muselo by město dlouhodobě schvalovat a dokončovat alespoň 10 tisíc bytů ročně. Současné tempo – přibližně 1 500 bytů za rok – je tedy sedmkrát nižší, než je potřeba.
Proč se Praha zasekla? Povolení trvají i deset let
Paradoxně není problém v nedostatku projektů. Analýzy ukazují, že se v Praze aktuálně připravuje rekordních 157 tisíc bytů. Jenže převést plán na realitu je v českém systému téměř nemožné. Zkušenosti největších developerů potvrzují, že získání stavebního povolení pro běžný rezidenční dům trvá i deset a více let.
Tento regulační kolaps brzdí nejen dostupnost bydlení, ale i možnosti investorů do novostaveb, kteří často čelí nejistotě, zda jejich projekt vůbec vznikne. V kontextu, kdy ceny bytů v ČR rostou meziročně o 10 % (proti průměru EU 5,1 %), je to pro investory riziko s vysokými náklady na čekání – viz naše analýzu Ceny bytů v Česku rostou dvakrát rychleji než v EU.
Hypotéky nad 5 %: Dvojitá rána pro investory
Situaci dále komplikuje návrat dražších hypoték. V červenci Swiss Life Hypoindex vzrostl na 5,32 % – nejvyšší hodnota od listopadu 2024. Banky nyní nabízejí nejlepší tříleté fixace kolem 5,02 %, což znamená, že levné financování z období před inflační krizí je definitivně pryč.
Pro investory do nemovitostí to znamená vyšší náklady na financování a nižší cash flow z pronájmu. Kombinace nedostatku nových bytů a dražších úvěrů vytváří prostředí, kde se vyplatí zaměřit se na alternativní lokality nebo jiné typy aktiv – jak jsme popsali v článku Čtyři cesty k nemovitostem: Co vám dnes skutečně vydělává?.
Co může investor dělat?
I když legislativa zpomaluje výstavbu, existují možnosti, jak obejít nejhorší dopady. Například Beroun se profiluje jako modelová lokalita pro dostupné bydlení za Prahou – s rychlejšími stavebními řízeními a cenami o 30–40 % nižšími než v metropoli (více zde). Alternativně lze využít státní programy jako Zelená úsporám 2025, který poskytuje až 750 tisíc korun na rekonstrukci bytových domů – ideální pro investory do starších fondů.
Klíčové je také sledovat legislativní změny. Novela stavebního zákona, která nyní prochází Poslaneckou sněmovnou ve třetím čtení, by mohla zkrátit povolovací procesy z let na měsíce. Pokud projde, může to otevřít novou éru výstavby – a s ní i nové investiční příležitosti.
Často kladené otázky
Ještě stojí za to investovat do pražských novostaveb? Ano, ale s opatrností. Praha má dlouhodobě nejvyšší nájemní výnosy v ČR (průměrně 4–5 %), ale riziko spočívá v délce výstavby a cenách, které už dosáhly vrcholu. Doporučujeme analyzovat konkrétní lokality a developerovy reference.
Co dělat, když chci investovat, ale nemám kapitál na hypotéku nad 5 %? Zvažte spoluvlastnictví, nákup mimo Prahu nebo refinancování stávajících aktiv. Detailní strategie najdete v našem průvodci Jak financovat investiční byty po zpřísnění ČNB.