Průměrná cena stavebního pozemku v Česku dosáhla v červnu 2026 rekordních 2 615 Kč za metr čtvereční – více než trojnásobek hodnoty z roku 2016. A tento růst už dávno není jen pražským či brněnským jevem: tlak na ceny se přelévá do regionů, kde dříve investoři hledali levnější alternativu.
Stavební parcely jako nové „zlato“ realitního trhu
Zatímco trh s byty prochází cykly útlumu a oživení, segment stavebních pozemků si udržuje vlastní dynamiku – a ta je v posledních letech výrazně růstová. Za deset let (2016–2026) vzrostly ceny stavebních parcel o 220 %, což je tempo, které předčí i inflaci a růst cen rodinných domů. V samotném roce 2025–2026 se průměrná cena zvýšila o 7,3 %, přestože hypoteční sazby dosahují dvouletého maxima kolem 5,3 %.
Tento odpor vůči vyšším financovacím nákladům má jednoduché jádro: strukturální nedostatek nabídky. Ve druhém čtvrtletí 2026 klesl počet inzerovaných stavebních pozemků meziročně o 9 % na zhruba 15 tisíc kusů. Největší úbytek postihl parcely do 800 m² – právě ty jsou mezi českými domácnostmi nejžádanější pro výstavbu rodinných domů nebo menších řadových projektů.
Rychlost trhu: žádný prostor pro vyjednávání
Když se průměrná doba prodeje parcely zkrátila z 294 dní na pouhých 118, je jasné, že kupující ztrácejí vyjednávací páku. Téměř 60procentní pokles prodejního cyklu signalizuje, že trh funguje jako dražba – ne jako klidný obchod. Prodejci nemají důvod snižovat cenu, protože poptávka převyšuje nabídku téměř ve všech kategoriích.
Tento tlak se promítá i do cen novostaveb. Jak upozorňuje Miroslav Majer z Hyponamíru.cz, vyšší náklady na zakoupení pozemku v menších městech zvyšují vstupní bariéru pro developery, což se následně odráží v cenách nových domů i řadových projektů. To paradoxně podkopává naději, že venkov či menší krajská města nabídnou levnější bydlení – jak ukazujeme v analýze Rekordní ceny, selektivní trh: Kdo dnes investuje chytře?.
Regiony přestávají být „levnou“ alternativou
Jasným signálem rozšiřujícího se tlaku jsou lokality jako Jeseník, Žďár nad Sázavou nebo Znojmo, kde ceny stavebních pozemků v posledním roce výrazně skákaly. Tyto oblasti, dříve považované za periferní a cenově dostupné, nyní čelí stejným silám jako velká města. Pro české domácnosti to znamená zužující se možnosti geografické mobility – kamkoliv se přesunou, cena vlastního bydlení je stále vysoká.
Zároveň se zvyšuje riziko chybné investice. Jiří Krejčí z realingo.cz varuje, že inzerát často skrývá technické nebo právní pasti: absence připojení na kanalizaci, nejasný přístupový práv nebo komplikované stavební povolení. „Levná parcela může být nakonec dražší než ta, která je o 20 % dražší, ale plně připravená ke stavbě,“ říká.
Ještě závažnější je riziko změny územního plánu. Martin Novák z Broker Consulting upozorňuje, že status „stavební“ není garantovaný navždy. Obec může při aktualizaci plánu změnit funkční využití pozemku nebo zavést ochranná pásma (např. kvůli ochraně přírody nebo vodních zdrojů). V takovém případě vlastníte pozemek, ale nemůžete na něm stavět – což zcela mění jeho investiční hodnotu.
I přes digitalizaci procesů prostřednictvím Portálu stavebníka zůstává příprava výstavby administrativně náročná a časově náročná. V této situaci se stavební pozemek stává nejen investicí, ale klíčovým filtrem pro přístupnost budoucího bydlení – jak pro rodiny, tak pro profesionální investory.
Pro ty, kteří uvažují o nákupu pozemku jako dlouhodobé investici, je proto klíčové provést důkladnou due diligence – včetně ověření územního plánu, technického zasíťování a reálného potenciálu pro výstavbu. V současném trhu, kde každý metr čtvereční má váhu, se neoplatí spoléhat jen na cenovku v inzerátu.
Často kladené otázky
Může se stát, že koupím stavební pozemek a pak na něm nebudu moci stavět? Ano. Status „stavební“ není trvalý. Při aktualizaci územního plánu může obec změnit určení pozemku nebo zavést ochranná pásma, která stavbu znemožní. Doporučujeme vždy konzultovat aktuální plán s místním úřadem nebo externím poradcem.
Jsou regionální pozemky stále lepší investicí než v Praze nebo Brně? Ne nutně. I když jsou absolutní ceny nižší, tempa růstu v některých regionech převyšují metropolitní lokality. Navíc vyšší transakční a přípravné náklady (např. přípojky) mohou celkovou návratnost snížit. Důležité je analyzovat celkovou ekonomiku projektu, ne jen cenu za m².