Za necelých sedm miliard korun se mění majitel jednoho z nejvýznamnějších pražských kancelářských komplexů – Riverside Karlín. Transakce mezi rakouskou CA Immo a českou Trinity Bankou je na finální rovině a čeká jen na schválení Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže.
Největší realitní obchod posledních let?
Podle informací serveru Newstream.cz, jehož spolumajitelem je zakladatel Trinity Banky Radomír Lapčík, má být cena transakce kolem 300 milionů eur, což odpovídá přibližně 7,3 miliardy korun. Pokud se obchod uzavře, stane se jedním z největších realitních převodů v Česku za poslední pět let – srovnatelným s loňským prodejem Palladia nebo letošním převodem administrativního areálu Port 7 v Holešovicích.
Předmětem koupě není pouze nemovitost, ale celkem sedm společností, které spravují jednotlivé části komplexu Riverside Karlín: Mississippi House, Amazon Court, Nový Danube House, Nile House a Missouri Park. Všechny tyto firmy jsou dceřinými subjekty rakouské CA Immo a sdílejí stejnou adresu i účel – správu a pronájem nebytových prostor v této prestižní lokalitě.
Antimonopolní úřad transakci hodnotí v rámci zjednodušeného řízení, což naznačuje, že nevidí vážné riziko omezení soutěže. Rozhodnutí by mělo padnout do 20 dnů. Z hlediska trhu s kancelářemi v Praze však jde o strategický tah – Trinity Bank tím vstupuje mezi největší české institucionální investory do komerčních nemovitostí.
Co to znamená pro české investory?
Pro individuální investory nemusí být tento obchod bezprostředně relevantní, avšak jeho symbolika je významná. Ukazuje, že i menší české finanční instituce – Trinity Bank loni dosáhla zisku před zdaněním 758 milionů korun a má více než 226 tisíc klientů – jsou schopny konkurovat zahraničním hráčům v segmentu premium komerčních nemovitostí.
Zároveň to potvrzuje dlouhodobý trend: kapitálově silní domácí subjekty postupně odkupují aktiva od zahraničních developerů a fondů. Tento proces, který jsme poprvé podrobně analyzovali v článku Ceny nemovitostí v Česku dosáhly nového vrcholu – co to znamená pro investory?, nabývá na intenzitě právě v době, kdy se ceny stabilizují a rentabilita kancelářských prostor opět stoupá.
Navíc, vzhledem k tomu, že Trinity Bank má rozsáhlou základnu drobných akcionářů (asi 9 000 fyzických osob), lze očekávat, že případný nárůst hodnoty portfolia se promítne i do dividend nebo zhodnocení jejich podílů. To je zajímavá alternativa pro investory, kteří hledají expozici na realitní trh bez nutnosti přímého nákupu nemovitosti.
Je také důležité si uvědomit, že Karlín patří mezi lokality s nejnižší mírou uvolnění kancelářských ploch v Praze – podle dat CBRE se pohybuje kolem 4 %. To znamená, že i v době vyšších úrokových sazeb zůstává poptávka po kvalitních kancelářích stabilní, zejména od technologických firem a profesních služeb. Tuto dynamiku jsme popsali v kontextu regionálního rozvoje v článku Ceny stavebních pozemků rostou i mimo metropole, kde ukazujeme, jak se centrální lokality jako Karlín stávají „bezpečným přístavem“ pro kapitál.
Proč zrovna teď?
I když hypoteční sazby v Česku dosáhly dvouletého maxima, jak jsme detailně rozebrali v Hypoteky v Česku dosáhly dvouletého maxima – co to znamená pro investory?, institucionální investoři jako Trinity Bank nepůsobí pod stejným tlakem jako fyzické osoby. Mají přístup k levnějším formám financování, diverzifikovanému portfoliu a dlouhodobému horizontu. Pro ně je současná fáze trhu ideální ke konsolidaci – když malí hráči ustupují, velcí nakupují.
Transakce také odráží změnu v chování investorů: místo spekulativního nákupu bytů se kapitál přesouvá do stabilních cash-flow generujících aktiv – právě jako jsou kancelářské budovy s dlouhodobými nájemními smlouvami. V kombinaci s relativně nízkou daňovou zátěží v Česku (viz analýza České daně z nemovitostí: daňový ráj v srdci Evropy?) to činí domácí trh atraktivním i v evropském kontextu.
Často kladené otázky
Je možné se jako fyzická osoba podílet na takových investicích? Ano – například prostřednictvím akcií bank nebo realitních fondů. Trinity Bank má téměř 9 000 drobných akcionářů, což umožňuje širší veřejnosti podílet se na růstu hodnoty jejího portfolia.
Ovlivní tento nákup ceny kancelářských ploch v Praze? Nepravděpodobně v krátkodobém horizontu. Cena se odvíjí primárně od poptávky a nabídky. Nicméně pokud se objeví další podobné transakce, může to signalizovat nadhodnocení segmentu a vést k opatrnosti u nových investorů.