Ceny bytů v Česku opět překonaly historické maximum – meziročně vzrostly o 11,3 %. Zároveň se však tempo růstu zpomaluje a trh se stává citlivějším na kvalitu nemovitosti. Pro české investory to znamená jednoznačnou změnu strategie: už nestačí jen koupit cokoli, ale vybírat s ohledem na lokalitu, energetiku a potenciál nájemního výnosu.
Trh se mění: od masového růstu ke kvalitní selekci
Druhé čtvrtletí 2026 přineslo paradoxní obraz českého realitního trhu. Na jedné straně pokračuje rekordní cenový růst – průměrné ceny bytů dosáhly nového vrcholu, rodinné domy i pozemky nezůstaly pozadu. Na druhé straně se mezičtvrtletní tempo růstu značně zpomalilo. U bytů činil meziroční nárůst 11,3 %, ale mezi prvním a druhým čtvrtletím to bylo pouze 2,4 % – nejslabší kvartální růst za poslední dva roky.
Tento trend signalizuje zásadní posun: trh přechází z fáze „vše roste“ do fáze „vybírejte chytře“. Jak upozorňuje Martin Vašek z ČSOB Hypoteční banky, kupující dnes hodnotí nemovitosti podle konkrétních parametrů – lokality, dispozice, energetické třídy a možností financování. To je pro české investory klíčová příležitost: dobře umístěné a technicky kvalitní nemovitosti si udrží svůj výnos, zatímco průměrné objekty mohou stagnovat nebo ztrácet na atraktivitě.
Byty: Praha táhne trh, menší jednotky mají prioritu
Největší tlak na ceny je stále ve velkých městech. V Praze poptávka po novostavbách meziročně vzrostla o 11,4 % a průměrné nabídkové ceny překročily hranici 187 000 Kč/m². Starší byty v metropoli už stagnovaly – jejich prodejní doba se prodlužuje a rozdíl mezi požadovanou a skutečnou cenou narůstá. Podobný trend je patrný i v Brně, kde novostavby dosahují cca 149 000 Kč/m².
Investoři se zaměřují především na menší byty typu 2+1 a 2+kk, které jsou ideální pro krátkodobé i dlouhodobé pronájmy. Zajímavě se však posouvá i zájem k větším jednotkám – 3+1 a 3+kk – díky stabilnějšímu nájemnímu výnosu a nižší rotaci nájemců. Regionálně nejvýraznější cenový růst bytů zaznamenaly Karlovarský a Ústecký kraj (více než 4 % mezičtvrtletně), zatímco Liberecko zaznamenalo nejnižší nárůst – pouhých 1,2 %.
Celkově se ve druhém čtvrtletí prodalo 13 500 bytů, z toho téměř třetina tvořila novostavby. Prodejní doba se prodloužila na 3–4 měsíce, což je signál, že kupující nejsou ochotni platit „jakoukoli cenu“.
Domy a pozemky: kvalita přebíjí kvantitu
I trh s rodinnými domy dosáhl nového cenového maxima, avšak meziroční růst 8,6 % je nejnižší mezi všemi segmenty. Mezičtvrtletní tempo růstu kleslo na 1,9 %. Nabídka se mezičtvrtletně zvýšila o 8 % na téměř 20 000 domů a prodáno jich bylo téměř 8 000. Zájemci pečlivě váží poměr ceny, polohy a energetické náročnosti – starší domy ve špatném stavu nebo v neatraktivních lokalitách ztrácejí na zájmu.
U pozemků se meziroční růst cen pohyboval kolem 8,8 %, ale jejich nabídka klesla o 9 %. Tento nedostatek udržuje tlak na ceny, zejména u parcel do 800 m² s dobrou dopravní dostupností. I zde se však projevuje selektivita: zájemci volí spíše periferní lokality s perspektivou rozvoje než centrum bez možnosti výstavby.
Hypotéky: vyšší sazby, vyšší bariéra
Průměrná hypoteční sazba v srpnu dosáhla 5,42 %, což je meziročně výrazný nárůst. I když se trh po jarním obratu stabilizoval, vyšší náklady na financování zvyšují bariéru vstupu pro méně připravené investory. To dále posiluje selektivitu trhu – pouze ti, kteří mají solidní kapitál, přesný plán a kvalitní nemovitost, dokážou profitovat. Více o tom, jak se hypoteční podmínky promítají do investiční strategie, najdete v našem článku Hypotéky v Česku dosáhly dvouletého maxima – co to znamená pro investory?.
Pro investory je klíčové nejen sledovat ceny, ale i celkovou rentabilitu. Pokud vás zajímá, jak se daňové režimy liší mezi různými typy nemovitostí, doporučujeme přečíst si analýzu České daně z nemovitostí: daňový ráj v srdci Evropy?. A pokud plánujete vstoupit na trh novostaveb, nezapomeňte, že letos byla dosažena historická úroveň výstavby – detaily v článku Bytová výstavba letos překonala rekord z roku 2022.
Často kladené otázky
Ještě má smysl investovat do bytů v Praze? Ano, ale jen do kvalitních novostaveb nebo rekonstruovaných jednotek v atraktivních lokalitách. Starší byty bez modernizace již stagnují a mohou být obtížně pronajatelné.
Měl bych raději investovat do bytu nebo rodinného domu? Záleží na vašem kapitálu a cíli. Byty mají vyšší likviditu a nižší provozní náklady, domy vyšší dlouhodobý apreciační potenciál – pokud jsou dobře umístěné a energeticky efektivní.
Jak ovlivňují vyšší hypoteční sazby návratnost investice? Vyšší sazby snižují cash flow, ale ne nutně celkovou návratnost. Klíčové je optimalizovat vstupní cenu, zvolit vhodnou dobu financování a zaměřit se na nemovitosti s vysokým nájemním výnosem.