Tradiční investice do nájemních bytů už nezaručují výnos nad spořicími účty – průměrný čistý výnos je pod 3 %. Alternativy jako crowdfunding, fondy nebo zajištěné pohledávky nabízejí vyšší zhodnocení, ale i rizika. Pro českého investora je klíčová diverzifikace a realistický pohled na likviditu.
Klasický nájemní byt: Bezpečný, ale málo výnosný
Nemovitosti jsou pro 39 % Čechů nejbezpečnější formou investice – více než akcie, zlato nebo spořicí účty (STEM/MARK, 2024). Jenže realita je jiná. Podle analýzy UniCredit Bank dosahuje hrubý nájemní výnos v ČR průměrně 3,6 % ročně. Po odečtení nákladů na správu, pojištění, opravy a daně se čistý výnos dostává pod hranici 3 % – tedy méně než nabízí běžné spořicí účty po zdanění.
V regionech jako Ústí nad Labem nebo Karlovy Vary lze najít výnosy 5–6 %, ale za cenu vyššího rizika. Data projektu Obce v datech ukazují, že v Ústeckém kraji je nadprůměrný podíl exekucí a lidí v hmotné nouzi. Každý měsíc neplaceného nájmu sníží dlouhodobý výnos o 0,1 % bodu; deset výpadků ho propadne z 6 % na 5 %. Navíc je investice nelikvidní – prodej trvá týdny až měsíce – a vyžaduje vstupní kapitál v řádu miliónů korun.
Crowdfunding: Vysoký výnos, ale s ostrými hranami
Crowdfundingové platformy umožňují vstoupit do developerských projektů již od několika stovek korun. V roce 2024 přesáhl objem investic přes český nemovitostní crowdfunding 10 miliard Kč, z toho 70 % směřovalo do developerských projektů. Avizované výnosy se pohybují kolem 10 % ročně – což je atraktivní protiváha k tradičnímu pronájmu.
Nicméně historie varuje. Případ společnosti Nové bydlení Letohrad, která vybrala miliony korun na výstavbu 47 bytů a poté upadla do insolvence kvůli dluhu přesahujícímu 12 milionů Kč, ukazuje, že ani regulace ČNB (zavedená postupně od 2023) nezaručuje dokončení projektu. Peníze jsou navíc vázány 12–36 měsíců, a developer nemusí splácet ani při existenci zástavního práva. Tuto formu doporučujeme pouze jako malou složku diverzifikovaného portfolia.
Nemovitostní fondy: Pasivní přístup s daňovou výhodou
Pro investory, kteří chtějí minimalizovat aktivní správu, jsou nemovitostní fondy logickou volbou. V Česku jich funguje přes dvacet retailových, a většina v roce 2025 dosáhla výnosu kolem 6 %, tedy nad inflací. Investor získává přístup k diverzifikovanému portfoliu desítek nemovitostí bez starostí s nájemníky či opravami. Po třech letech držení je navíc osvobozen od daně z příjmu.
Avšak pozor na náklady: vstupní poplatky 1–3 %, průběžné správcovské poplatky a u některých fondů i výstupní poplatky. Celková roční nákladovost (TER) se sice u některých fondů pohybuje pod 0,5 %, ale u jiných může být výrazně vyšší. Důležité je také uvědomit si riziko likvidity: fondy mohou v krizi pozastavit odkup podílových listů – což se již stalo v minulosti.
Zajištěné pohledávky: Skrytý šampion poměru riziko/výnos?
Poslední možností je investice do úvěrů zajištěných zástavním právem k nemovitosti. Tyto pohledávky nabízejí výnosy 7–9 % ročně při relativně nízkém riziku – pokud je zástava reálná a hodnota nemovitosti odpovídá výši úvěru. Na rozdíl od crowdfundingu tu investor nezávisí na schopnosti developera dokončit projekt, ale na tržní hodnotě konkrétní nemovitosti.
Tento model je vhodný pro pokročilé investory, kteří umí analyzovat hodnotu kolaterálu a právní rizika. Pro menší investory jsou dostupné i prostřednictvím specializovaných platforem, ale opět platí: diverzifikace je klíčová.
Co to znamená pro českého investora?
Tradiční „cihly“ už nestačí. Pokud chcete dosáhnout reálného zhodnocení nad inflací, musíte přehodnotit svůj přístup – viz naše analýzu Nemovitostní fondy: Když cihly nestačí k výnosu. Zároveň je nutné brát v úvahu lokální specifika: například v Berouně se díky nové infrastruktuře tvoří zajímavé příležitosti pro dostupné bydlení (Beroun jako nový model dostupného bydlení), zatímco v centru Prahy je výnos z nájmu stále pod úrokovou mírou spořicích účtů.
Často kladené otázky
Je crowdfunding bezpečnější než přímá investice do bytu? Ne nutně. Crowdfunding může nabízet vyšší výnos, ale riziko selhání developera je reálné. Přímá investice je méně výnosná, ale majitel má plnou kontrolu nad nemovitostí.
Můžu kombinovat více cest současně? Ano – a doporučujeme to. Například kombinace jednoho fyzického bytu, podílu v nemovitostním fondu a menší expozice do zajištěných pohledávek vytváří robustní, diverzifikované portfolio.