Developer Michal Nečesánek dokončil po čtyřech letech příprav první etapu rezidenční čtvrti Mosaiq v Berouně – projektu, který kombinuje dostupnost, kvalitu a dopravní dostupnost. Pro české investory to otevírá novou kategorii lokací: města do 30 km od Prahy s železničním napojením, kde ceny zůstávají pod průměrem metropole, ale nájemní výnosy stoupají.
Když developer hledá „chytrou“ lokalitu, najde ji za hranicemi Prahy
Michal Nečesánek, bývalý korporátní developer a dnes spolumajitel menší, ale agilní developerské firmy, nechodí za „velkými jmény“, ale za strategickými lokacemi. Jeho projekt Mosaiq v Berouně – na místě bývalého průmyslového areálu – je přesně takovým příkladem: velký pozemek, železniční spojení do Prahy (25 minut), a cena za metr čtvereční o 30–40 % nižší než v hlavním městě.
V rozhovoru pro e15 Nečesánek zdůraznil, že jeho strategie je zaměřená na tzv. „second-tier cities“ – tedy města druhé řady, která mají silnou infrastrukturu, ale dosud unikala pozornosti masových investorů. A právě tato segmentace nabývá na významu. Podle dat ČSÚ se meziroční růst cen bytů v okolí Prahy (Středočeský kraj) v posledních dvou letech pohyboval kolem 6–8 %, zatímco v samotné Praze stagnoval nebo mírně klesal.
Pro českého investora to znamená jednoznačnou příležitost: vyšší kapitálový růst + stabilní nájemní výnosy. V Berouně či dalších městech jako Mladá Boleslav, Kolín nebo Kladno se nájemné pohybuje kolem 300–350 Kč/m², což je sice o něco méně než v Praze (380–420 Kč/m²), ale poměr nájemného k nákupní ceně je výhodnější – často nad 5 %, zatímco v centru Prahy klesá pod 4 %.
Čtyři roky proti úřadům – a přesto rekordně rychlé povolení
Jedním z největších překážek pro developery v ČR jsou dlouhé a nepředvídatelné stavební řízení. Průměrná doba získání stavebního povolení pro velký rezidenční projekt v Česku přesahuje 5–7 let. Nečesánek však získal povolení pro první etapu Mosaiqu již po čtyřech letech – což označuje jako „výrazně podprůměrnou“ dobu.
Tento úspěch je možný díky aktivní spolupráci s městem, uzavření plánovací smlouvy a pečlivé práci s veřejností. Pro investory je to důležitý signál: i v obtížném regulačním prostředí lze dosáhnout efektivity – pokud máte správný tým a lokální know-how.
Navíc, jak upozorňujeme v analýze Střední Čechy předbíhají Prahu, právě tato oblast se stává novým epicentrem realitního růstu. Důvod? Nedostatek nových bytů v Praze, rostoucí pracovní mobilita a zlepšující se železniční spojení (např. modernizace trati Beroun–Praha).
Dostupné bydlení není jen o ceně – je to o kvalitě života
Nečesánek zdůrazňuje, že Mosaiq není „další betonová kolonie“. Projekt počítá s maximální zelení, soukromými zahradami a architekturou, která respektuje městskou tkáň. „Chci, aby skrze stromy nebylo vidět na sousední domy,“ říká. Tento přístup odpovídá rostoucímu trendu mezi českými nájemníky i kupujícími: kvalita prostoru je stejně důležitá jako cena.
A to má přímý dopad na investiční návratnost. Byty v projektech s vyšší standardem zeleně a komunitních prostor se rychleji pronajímají a lépe si udržují hodnotu. To potvrzuje i naše analýza Nájemné vzrostlo o 21 %: kvalitní lokality mimo centrum metropole zaznamenaly nejvyšší meziroční růst nájmů.
Co to znamená pro vás jako investora?
Pokud hledáte dlouhodobou, stabilní investici s potenciálem kapitálového zhodnocení, zaměřte se na města jako Beroun, Mělník nebo Rakovník. Ty splňují tři klíčové kritéria:
- Dopravní dostupnost do Prahy ≤ 30 minut vlakem
- Cena za m² o ≥30 % nižší než v Praze
- Silná místní ekonomika a rostoucí poptávka po bydlení
Tyto lokality jsou stále podhodnocené, ale jejich atraktivita roste. A jak ukazuje Nečesánekův případ, i v náročném regulačním prostředí lze realizovat projekty, které mají smysl – pro obyvatele i pro investory.
Často kladené otázky
Je Beroun vhodný pro investici do nájemního bydlení? Ano. S průměrným nájemným kolem 320 Kč/m² a cenou bytu cca 75 000 Kč/m² dosahuje hrubý nájemní výnos cca 5,1 %, což je výrazně nad pražským průměrem. Navíc je poptávka po kvalitním bydlení vysoká díky blízkosti Prahy a nedostatku nových bytů.
Jak dlouho trvá získání stavebního povolení v podobných projektech? Průměrně 5–7 let, ale s profesionálním přístupem, plánovací smlouvou a podporou města lze tento čas zkrátit – jak ukazuje případ Mosaiqu (4 roky). Klíčové je zapojit město do procesu co nejdříve.
Můžu financovat takovou investici hypotékou? Ano, ale počítejte s úrokovými sazbami nad 5 %. Detailní analýzu investičních hypoték najdete v našem článku Hypotéka pod 5 % je minulost.