Cílený výnos 7–12 % ročně z realitního fondu není jen o koupě nemovitostí – klíčem je aktivní správa, development a transparentní ocenění. Pro české investory to znamená novou formu diverzifikace mimo tradiční bytové investice.
Když developer zůstane u provozu
V českém realitním sektoru se objevuje stále více aktérů, kteří překračují roli klasického developera. Jedním z nich je skupina e-Finance, která své projekty nejen staví, ale dlouhodobě vlastní, spravuje a rozvíjí. Jak upřesňuje Radek Jakubec, předseda správní rady e-Finance, „nejblíž máme k integrované realitně-investiční skupině“. Tento přístup odlišuje jejich model od běžné praxe, kdy developer po dokončení projektu odchází a zanechává majitele s náklady na správu a nejistotou ohledně obsazenosti.
Pro českého investora to představuje zajímavou alternativu k tradičnímu nákupu bytu jako investice. Místo jednoho aktiva s plným rizikem vlastnictví se lze podílet na portfoliu, které kombinuje nájemné příjmy, hotelový provoz i růst hodnoty díky developmentu. Klíčovými aktivy jsou například eFi Palace v Brně, EFI SPA Hotel nebo bytový dům v Líšni – všechny fungující, generující cash flow a s jasným rozvojovým potenciálem.
Fond vs. byt vs. dluhopis: Co dává smysl dnes?
Rozdíl mezi investicemi do jednotlivých nástrojů je pro české investory často matoucí. Při nákupu bytu sázíte na jedinou lokaci, typ nemovitosti a nájemní trh – což v současné době, kdy se mění preference nájemců a regulace, nese značné riziko (viz analýza Méně dlužníků, ale větší riziko pro majitele).
Dluhopisy nabízejí fixní úrok, ale žádný podíl na růstu hodnoty. Naopak investice do realitního fondu – jako je FONDEFI SICAV – umožňuje diverzifikaci, profesionální správu a účast na celkovém zhodnocení portfolia. Cílový výnos 7–12 % ročně vychází z kombinace:
- provozního cash flow (nájmy, ubytovací tržby),
- přeceňování nemovitostí podle tržní hodnoty,
- developmentového potenciálu jednotlivých projektů.
Pokud by hodnota portfolia rostla pouze o 3 % ročně, fond by dosahoval spodní hranice výnosu. Vyšší růst – například díky rekonstrukci nebo změně funkce budovy – posouvá výnos blíže ke 12 %.
Transparentnost a kontrola: Nezbytnost pro důvěru
Kritickým bodem každého realitního fondu, který přebírá aktiva od mateřské skupiny, je prevence střetu zájmů. U FONDEFI je tento proces řešen pomocí nezávislého ocenění, due diligence, depozitářské kontroly a pravidelného auditu. Majetek se oceňuje podle standardu EPRA NRV (Net Realizable Value), což je mezinárodně uznávaný benchmark pro realitní investice.
Skupina e-Finance konsolidovaně ukazuje k 31. 12. 2024 aktiva ve výši 2,23 miliardy Kč, net LTV 68 % a vlastní kapitál 484,9 milionu Kč. Tyto ukazatele svědčí o solidní struktuře, ale zároveň o využití finanční páky – což je běžné u profesionálních realitních investorů, ale vyžaduje pečlivou správu rizik.
Pro české investory, kteří sledují dlouhodobé trendy, je důležité uvědomit si, že dlouhodobé vlastnictví + aktivní management = stabilní výnos. To je přesně to, co chybí mnoha amatérským investorům, kteří věří, že „koupím byt a bude mi platit“ – jak jsme detailně rozebrali v článku Investiční hypotéky na krev.
Často kladené otázky
Je investice do realitního fondu bezpečnější než nákup vlastního bytu? Ne nutně „bezpečnější“, ale diverzifikovanější. Riziko selhání jednoho nájemce nebo poklesu cen v jedné lokalitě je rozloženo mezi více aktiv. Nicméně fond může mít nižší likviditu a výnos není garantovaný.
Co znamená net LTV 68 % pro investora? Znamená, že 68 % hodnoty nemovitostí je financováno dluhem. To je v rámci realitních fondů běžné, ale vyšší než u konzervativních rezidenčních investorů (kteří často drží LTV pod 50 %). Důležité je, aby cash flow pokryl splátky i v horším scénáři.
Mohu si takový fond koupit i s menším kapitálem? Ano – fondy jako FONDEFI jsou určeny pro kvalifikované investory, ale umožňují vstup s relativně nižší částkou oproti nákupu celé nemovitosti. Navíc eliminují náklady na správu, právní servis a marketing.