Průměrná úroková sazba hypoték v Česku na začátku srpna činila 5,42 % ročně – nejvyšší hodnotu od léta 2022. Za poslední měsíc tak sazby stouply o 0,1 procentního bodu a od března dokonce o více než půl procenta. Pro průměrného klienta to znamená splátku přes 21 tisíc korun měsíčně u modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu korun.
Sazby se blíží vrcholu – ale pokles nebude rychlý
Podle Tomáše Kadeřábka ze společnosti Swiss Life Select se hypoteční sazby pravděpodobně blíží svému krátkodobému maximu. „Nejpravděpodobnějším scénářem pro nejbližší měsíce je stagnace kolem současných úrovní a teprve poté velmi pozvolný pokles,“ říká. Tento vývoj však nemusí přinést okamžitou úlevu českým žadatelům o hypotéku – ani investičním nájemcům.
Pro srovnání: když byla v březnu průměrná sazba 4,89 %, činila měsíční splátka téže hypotéky 20 227 Kč. Nyní je to 21 327 Kč – rozdíl přes 1 100 korun měsíčně, což za 25 let fixace představuje navýšení celkových nákladů o více než 330 tisíc korun. I když inflace v Česku klesla pod cílovou hladinu 2 %, centrální banka zatím nepovažuje za vhodné snižovat klíčové sazby. Důvodem je přetrvávající geopolitické riziko a obavy z opětovného nárůstu cenové stability – jak ukazujeme v článku /blog/inflace-pod-cilem-sazby-realitni-investori.
Politický tlak vs. nezávislost ČNB
V posledních týdnech se znovu ozývaly výzvy premiéra Andreje Babiše směřované k guvernérovi Aleši Michlovi, aby Česká národní banka začala snižovat úrokové sazby. Podle expertů by však takový krok v současné situaci mohl být kontraproduktivní. „Pokud by centrální banka podlehla politickému tlaku a začala sazby snižovat předčasně, mohla by tím přispět k další inflační vlně,“ upozorňuje Kadeřábek.
Nezávislost ČNB je v tomto kontextu klíčová – nejen pro stabilitu koruny, ale i pro dlouhodobou předvídatelnost realitního trhu. Pro českého investora to znamená jedno jasné poselství: počítat s vyššími náklady na financování alespoň do konce roku. A to i v případě, že inflace dále klesne.
Individualizace sazeb: každý klient je jiný
Dnes už není rozhodující jen aktuální úroveň tržních sazeb. Jak upozorňuje hypoteční analytik Jiří Sýkora, „banky stále více zohledňují interní hodnocení bonity klienta, výši vlastních zdrojů, délku vztahu s bankou nebo ochotu využívat další produkty.“ V praxi to znamená, že dva žadatelé se stejnou výší hypotéky mohou od stejné banky dostat odlišnou nabídku.
Například klient, který má u banky běžný účet s pravidelným příjmem, sjednané pojištění schopnosti splácet a kupuje energeticky úsporný byt, může získat sazbu o desetiny procentního bodu nižší. Jiní banky preferují nižší LTV (např. 60 % místo standardních 80 %) nebo vyšší výši úvěru. Tyto nuance mohou mít významný dopad na celkovou rentabilitu investice – zejména u nájemních nemovitostí, kde reálný výnos často klesá k hranici 2 %, jak jsme detailně rozebrali v analýze /blog/skutecny-vynos-z-nemovitosti-2-procenta.
Navzdory vysokým sazbám však zájem o bydlení neklesá. Naopak – bytová výstavba letos překonala rekord z roku 2022, což svědčí o nadále silné poptávce po novém bydlení, zejména v metropolích. Detaily najdete v článku /blog/bytova-vystavba-rekord-2025.
Často kladené otázky
Budou hypotéky v Česku brzy levnější? V nejbližších měsících se očekává spíše stagnace než pokles. První mírné snížení sazeb by mohlo přijít až v prvním čtvrtletí 2025 – a to za předpokladu, že se inflace udrží stabilně pod 2 % a globální rizika nepřibudou.
Má smysl čekat s uzavřením hypotéky? U čistě obytných nemovitostí může čekání dávat smysl, pokud máte flexibilní termín. U investičních nemovitostí je však čas často proti vám – každý měsíc prodlení znamená ztrátu nájemního příjmu a možného zhodnocení.