Meziroční inflace v červenci klesla na 1,7 %, což je poprvé od roku 2021 pod dvouprocentním cílem České národní banky. Přesto centrální banka neplánuje snižovat úrokové sazby – a pro investory do nemovitostí to má dalekosáhlé důsledky.
Proč nízká inflace neznamená levnější hypotéky
Na první pohled by mohl být pokles inflace pod 2 % signálem k uvolnění měnové politiky. Realita je však složitější. Zatímco celková inflace klesá díky poklesu cen potravin a administrativnímu převodu plateb za obnovitelné zdroje na stát, jádrová inflace – která vylučuje volatilní položky jako energie a potraviny – se drží stabilně kolem 3 %. Právě tato metrika je pro ČNB klíčová při rozhodování o sazbách.
Repo sazba tedy zůstane na 3,75 %, jak ji ČNB nastavila v červnu po neočekávaném posunu v komunikaci. Tento krok nebyl začátkem nového cyklu zvyšování sazeb, ale preventivní reakcí na trvalé domácí inflační tlaky a geopolitické riziko spojené s konfliktem na Blízkém východě. Podle analytiků Komerční banky nebude ke snížení sazeb docházet ani v druhé polovině roku 2024, ani v roce 2025.
Pro českého investora to znamená jednoznačně: hypotéky zůstanou drahou položkou v rozpočtu. I když inflace padá, banky stále počítají s vyššími riziky a udržují marže nad historickým průměrem. To ovlivňuje zejména schopnost financovat nákup nemovitostí na úvěr – a tím i atraktivitu některých lokalit. V tomto kontextu nabývají na významu alternativy jako podíly na domech nebo strategie bez hypotéky.
Jak vysoké sazby ovlivňují realitní trh
Vysoké úrokové sazby mají na realitní trh dvě protichůdné účinky. Na jedné straně tlumí poptávku po bydlení – zejména mezi mladšími kupujícími, kteří jsou více závislí na hypotékách. Na druhé straně podporují investiční poptávku po nemovitostech jako „útočišti“ před inflací, i když jejich skutečný výnos často stagnuje kolem 2 %, jak ukazujeme v analýze Skutečný výnos z nemovitostí.
Zároveň pokračuje růst cen nemovitostí, zejména v centrech velkých měst. V Praze dosáhly ceny nových bytů rekordních hodnot – průměrně přes 130 000 Kč/m², jak dokumentujeme v článku Praha v rekordním růstu. V Brně pak roste počet novostaveb, ale i zde se cena za metr blíží hranici 90 000 Kč. Tyto trendy jsou podporovány silnou spotřebou domácností, nízkou nezaměstnaností a reálným růstem mezd.
Nicméně dynamika úvěrové aktivity i cen nemovitostí pomalu zpomaluje. Data ČNB ukazují, že růst hypotečního objemu se v posledních měsících mírně ochladil – což může být prvním signálem budoucího útlumu cen. Pro investory je proto klíčové zaměřit se na lokality s dlouhodobým potenciálem, nikoli na krátkodobé spekulace.
Co čekat v roce 2025 a 2026?
Podle prognózy Komerční banky by měla inflace v roce 2025 dosáhnout průměru 2,6 %. Krátkodobý nárůst nad 3 % v prvních měsících příštího roku bude technický – dán nízkou srovnávací základnou z roku 2024. Po únoru 2025 by se inflace měla opět vrátit pod tříprocentní hranici.
To však stále nestačí k tomu, aby ČNB začala snižovat sazby. Banka preferuje opatrnost a čeká na trvalejší oslabení inflačních tlaků, zejména v sektoru služeb, kde růst cen dosahuje téměř 5 %. Až se tyto tlaky uklidní a růst mezd zpomalí, můžeme očekávat první kroky k normalizaci sazeb – ale ne dříve než v druhé polovině roku 2025.
Pro realitní investory to znamená, že další 12–18 měsíců bude klíčových pro přežití vysokých nákladů na financování. Ti, kdo disponují vlastním kapitálem nebo investují do nemovitostí s vysokým nájmovým výnosem (např. v regionálních centrech), budou ve výhodě. Ostatní by měli zvážit diverzifikaci – například do sousedního Polska, kam český kapitál již míří v rostoucím objemu, jak popisujeme v článku Český kapitál míří do Polska.
Často kladené otázky
Můžu teď pořídit hypotéku, když inflace klesá? Ano, ale počítejte s tím, že sazby zůstanou vysoké minimálně do konce roku 2025. Pokud plánujete financovat nákup hypotékou, doporučujeme pečlivě prověřit cash flow a zahrnout do kalkulace možný růst inflace v roce 2025. Více tipů najdete v průvodci Hypotéka v době drahých bytů a vysokých sazeb.
Je lepší počkat na snížení sazeb? Pokud nemáte naléhavou potřebu bydlet nebo investovat, může být čekání rozumné – ale nečekejte na dramatické propady cen. Trh je stabilní díky silné poptávce a nedostatku bytů, zejména v Praze a Brně. Spíše než časování trhu doporučujeme zaměřit se na kvalitu aktiva.