V prvním pololetí 2025 se v Česku začalo stavět téměř 23 tisíc nových bytů – o čtyřicet procent více než ve stejném období loňského roku. Rekordní růst ale nepřichází z Prahy, kde je nedostatek bydlení nejpalčivější, nýbrž z Jihomoravského kraje, který tentokrát předstihl hlavní město.
Kdo stojí za rekordem a proč právě teď?
Růst bytové výstavby není náhodný. Po letech zadrhávání v rámci stavebního řízení se konečně podařilo procesy zprůchodnit. Počty stavebních povolení rostou, a s nimi i objemy zakázek – zejména v pozemním stavitelství, kde má bytová výstavba klíčový podíl. V prvních šesti měsících letošního roku tak Česko zaznamenalo nejvyšší objem zahájené bytové výstavby od roku 2022, kdy jsme dosáhli dosavadního vrcholu.
Zajímavé je, že tento růst nevede Praha, ale Jihomoravský kraj. Tamní developerské projekty – například rozsáhlá revitalizace průmyslových zón v Brně – přispěly k tomu, že region předběhl metropoli. Tento posun naznačuje, že investiční kapitál hledá alternativy tam, kde jsou regulační bariéry nižší a návratnost vyšší. Pro české investory to znamená jednu důležitou věc: příležitosti už nejsou koncentrovány jen v centru země.
Co to znamená pro ceny a dostupnost bydlení?
I přes rekordní výstavbu by se nemělo čekat, že by bydlení v Česku náhle zlevnilo. Naopak – v Praze se průměrná nabídková cena nového bytu v druhém čtvrtletí přiblížila hranici 188 tisíc korun za metr čtvereční a meziročně vzrostla poptávka po nových bytech o 11 %. Prodalo se jich kolem 1950, což svědčí o silné rezervaci kupní síly i v době vysokých hypotečních sazeb.
Nové byty tak nejsou levnější, ale rozšiřují cenové spektrum trhu. Očekáváme větší segmentaci: na jedné straně luxusní novostavby pro premium segment, na druhé renovované starší domy nebo družstevní byty pro ty, kteří hledají levnější alternativu. Tento trend již vidíme v městech jako Brno, kde projekt Urban Park transformuje bývalou průmyslovou zónu na smíšené bytové a komerční prostředí – detaily najdete v našem článku o 900 nových bytech v Brně.
Navíc ani výstavba sama o sobě neřeší hlavní problém: schodek finanční dostupnosti. Podle Deloitte Property Indexu 2025 je na koupi průměrného pražského bytu potřeba přibližně 180 průměrných hrubých měsíčních mezd. I proto mnoho Čechů odkládá sen o vlastním bydlení – jak ukazujeme v analýze „Třetina Čechů vzdává sen o domě“.
Náklady rostou, pracovníci chybí – co dál?
Stavebnictví letos čelí paradoxní situaci: úspěšné objednávky, ale tlak na marže. Cena PHM, energie i stavebních materiálů zůstává vysoká. Navíc odvětví stále trpí nedostatkem kvalifikované pracovní síly, což nutí firmy platit vyšší mzdy. Tyto faktory brzdí možnost výrazného snížení cen nových bytů.
Přesto je letošní rok pro stavebnictví nadprůměrný. Pokud se tempo udrží, můžeme očekávat, že v letech 2026–2027 bude na trh přibývat desítky tisíc dokončených bytů. To by mohlo mírně uvolnit trh, zejména v regionech mimo Prahu. Nicméně bez změny hypoteční politiky a daňového prostředí nebude výstavba samo o sobě řešením krize dostupnosti.
Pro realitní investory to znamená jednoznačně: čas je na straně těch, kdo dokáží identifikovat lokality s růstovým potenciálem dříve než ostatní. Zatímco Praha zůstává pastí drahého bydlení, jak popisujeme v analýze pražské bytové krize, regionální města nabízejí prostor pro dlouhodobé zhodnocení.
Často kladené otázky
Bude výstavba snižovat ceny bytů? Ne automaticky. Nové byty jsou často dražší než starší fond, a jejich příchod spíše rozšiřuje cenové rozpětí než ho stlačuje dolů. Skutečné zlevnění by vyžadovalo kombinaci výstavby, snížení úrokových sazeb a změnu daňové politiky.
Je lepší investovat do novostaveb nebo starších bytů? Záleží na cíli. Novostavby mají nižší provozní náklady a vyšší atraktivitu pro nájemníky, ale často i vyšší vstupní cenu. Starší byty mohou nabízet lepší poměr cena/výnos, ale vyžadují rekonstrukci. Detailní srovnání najdete v článku o skutečném výnosu z nemovitostí.