Předvolební sliby o levnějších hypotékách se rozplynuly v realitě – sazby drží nad 5,3 % a ČNB odmítá rychlé snižování kvůli trvalému inflačnímu riziku. Pro české investory to znamená, že návrat k úrokům pod 4 % je v horizontu nejméně 12–18 měsíců nerealistický.
Když politika narazí na ekonomickou realitu
V prvním čtvrtletí roku 2026 jsme svědky paradoxního scénáře: bývalý premiér a současný opoziční lídr Andrej Babiš veřejně vyzývá guvernéra České národní banky Aleše Michla ke snížení úrokových sazeb, přestože právě Michl dříve působil jako jeho ekonomický poradce. Ironie situace je tím větší, že Michl, který v minulosti hlasoval proti agresivnímu zvyšování sazeb během inflačního šok roku 2022, dnes zastává jestřábí postoj – a má pro to dobré důvody.
Podle aktuálních dat Swiss Life Hypoindexu dosáhly hypotéky v červnu 2026 průměrné úrokové sazby 5,30 %, což je nárůst o 0,4 procentního bodu za poslední tři měsíce. Tento trend přichází po více než roce postupného zlevňování, které vrcholilo na začátku roku. Nyní je jasné: iluze levných hypoték je pryč – alespoň do doby, než bude inflace skutečně pod kontrolou.
Proč ČNB neustoupí politickému tlaku?
Česká národní banka sleduje nejen domácí ukazatele, ale i globální rizika – od cen energií po geopolitické konflikty. I když inflace v ČR mírně klesla pod 3 %, centrální bankéři počítají s trvalým tlakem na ceny, zejména v segmentu služeb a bydlení. Navíc: jakmile by ČNB příliš rychle uvolnila monetární politiku, mohlo by to znovu nastartovat spirálu mezd a cen – což by nakonec ještě více zdražilo bydlení.
Pro českého investora to má jednoznačný dopad: nepočítejte s výrazným poklesem hypotečních sazeb v horizontu 12 měsíců. Spíše se připravte na stagnaci kolem 5–5,5 %, případně velmi mírné úpravy směrem dolů. To mění kalkulaci rentability – zejména u standardních bytových investic v Praze nebo Brně, kde bydlení už není pro průměrného Čecha.
Co to znamená pro váš investiční plán?
Vysoké hypoteční sazby zvyšují náklady na financování, což nutí investory přehodnocovat strategie. Zatímco před dvěma lety stačilo počítat s nájmem 20 000 Kč a úrokem 3,5 %, dnes musíte kalkulovat s úrokem nad 5 % a stabilním nájemním příjmem. To posouvá atraktivitu investic do menších měst, kde cena za metr čtvereční zůstává relativně nízká a nájemní výnosy dosahují 5–6 % p.a.
Zároveň se vrací zájem o státní programy, jako je Nová zelená úsporám – kde lze získat až 2 miliony korun na rekonstrukci starší nemovitosti a zároveň snížit provozní náklady. Více o tom, kdy se tento nástroj vyplatí, jsme rozebrali v článku o úvěrech na rekonstrukci.
Nakonec nezapomínejte na regulační riziko. Pokud se vláda rozhodne prosadit formu hypoteční dotace, může to krátkodobě pomoci poptávce – ale dlouhodobě zvýšit tlak na ceny a inflaci. A právě to je to, čemu se ČNB snaží zabránit.
Často kladené otázky
Budou hypotéky v roce 2027 pod 4 %? Na základě aktuálních makroekonomických prognóz a postoje ČNB je to velmi nepravděpodobné. Většina analytiků očekává sazby v rozmezí 4,5–5,2 % až do konce roku 2027.
Má smysl čekat s nákupem nemovitosti? Pokud jste investor, čekání na „ideální“ úrokovou sazbu může být chybou. Ceny nemovitostí v ČR stále rostou – v Q1 2026 o více než 10 % meziročně podle ČSÚ. Lepší strategie je optimalizovat strukturu financování (např. kombinací fixace a vlastních prostředků) než čekat na hypotetické zlevnění.