Cenová dostupnost bydlení v Česku se i přes mírné zpomalení růstu cen dále zhoršuje. Praha a Brno jsou nejhorší – tržní ceny bytů převyšují „dosažitelné“ o více než 60 %. Pro české investory to znamená přehodnocení strategie a zaměření na regiony mimo metropole.
Dostupnost bydlení v Česku padá pod hladinu životaschopnosti
Český realitní trh stojí na křižovatce. I když nabídkové ceny nemovitostí v prvním čtvrtletí 2026 zaznamenaly mírné zpomalení růstu, tempo stále přesahuje dvojciferné procento podle ČSÚ. Zatímco průměrné mzdy rostou o více než 8 %, ceny bytů je předbíhají s ještě větším náskokem. Výsledkem je katastrofální dopad na cenovou dostupnost – Česko se posunulo na druhé nejhorší místo v rámci OECD v tomto ukazateli.
Podle nejnovější zprávy o finanční stabilitě České národní banky (ČNB) lze pro každý kraj odhadnout tzv. „dosažitelnou cenu“ bytu – tedy maximální částku, kterou si mediánová domácnost může dovolit financovat hypotékou. Porovnání s reálnými tržními cenami odhaluje dramatické rozdíly.
V Praze je dosažitelná cena bytu při standardním hypotečním financování jen necelých 6,1 milionu Kč, zatímco skutečné tržní ceny se pohybují mezi 10 a 12 miliony korun. To znamená, že i domácnost s průměrným příjmem potřebuje ke koupi bytu navýšit svůj kapitál o více než 50 % – což je pro většinu nereálné.
Ještě horší situace je v Brně. Přestože absolutní ceny jsou nižší, relativně k místním příjmům je bydlení méně dostupné než v hlavním městě. Podle dat ČNB ani domácnosti na 80. příjmovém percentilu (tedy ti s výrazně nadprůměrnými příjmy) nedosáhnou na tržní ceny bytů financované hypotékou.
Regionální propast: od metropol po periferii
Za tandemem Praha–Brno následuje trojice krajů s vysokou, ale ne extrémní cenovou zátěží: Středočeský, Jihočeský a Královéhradecký kraj. Zde se pomalu vracíme do „rozumných vod“, kde je vlastnické bydlení stále možné pro širší spektrum obyvatel.
Na druhém konci spektra najdeme kraje jako Ústecký, kde je bydlení relativně nejlevnější. Tam dokonce domácnosti na 20. příjmovém percentilu mají reálnou šanci na vlastnictví. Tento kontrast ilustruje, jak moc se český realitní trh fragmentuje podle geografie a ekonomické vitality regionu.
Pro investory to představuje jasný signál: klasické metropolitní lokality již nejsou automaticky nejbezpečnější volbou. Jak upozorňujeme v analýze Velké paneláky ztrácejí hodnotu, i v centru měst mohou být dlouhodobé výnosy pod tlakem demografických a cenových faktorů.
Co dál? Zpomalení v centrech, růst na okrajích
Vzhledem k extrémní cenové zátěži a hypotékám nad 5 % (aktuálně 5,30 % dle Swiss Life Hypoindexu) se očekává, že tempo růstu cen v Praze a Brně zpomalí a ustálí se na úrovni nominálního růstu mezd. To by mohlo zabránit dalšímu zhoršení dostupnosti – ale nevrátí nás zpět.
Naopak regiony s perspektivní infrastrukturou a pracovními příležitostmi, jako je Královéhradecký kraj, mohou zažít akceleraci cen. Na druhé straně strukturně slabé oblasti – například Karlovarsko – budou bohužel i nadále trpět kombinací nízkých příjmů, špatné dopravy a nedostatku atraktivních pracovních míst. Levné bydlení tam tak zůstane „levné“ spíše z nouze než z výhody.
Přestože se v Praze plánuje rekordních 157 tisíc nových bytů, jak detailně rozebíráme v článku Praha připravuje rekordních 157 tisíc bytů – ale kdy je uvidíme?, jejich dodání je brzděno chronickými problémy s územním plánováním a stavebními povoleními. Bez zásadní reformy nebude ani tato kapacita stačit na ukojení poptávky.
Mezitím se trh nájemního bydlení přizpůsobuje realitě: byty se zmenšují, aby zůstaly cenově přijatelné. Tento trend, jak ukazujeme v analýze Menší byty, větší poptávka, otevírá nové příležitosti pro BTR (Build-to-Rent) investory, ale zároveň signalizuje, že tradiční model rodinného bydlení je v krizi.
Často kladené otázky
Ještě má smysl investovat do bytů v Praze nebo Brně? Ano, ale s jinými očekáváními. Krátkodobý růst cen zpomalí, ale stabilní poptávka po nájmu zajišťuje dlouhodobou likviditu. Klíčem je správná lokalita a typ nemovitosti – ideálně moderní, energeticky úsporný byt pro jednotlivce nebo páry.
Kam se mám jako investor obrátit, pokud chci vyšší výnosy než v metropolích? Sledujte kraje s rychle rostoucími pracovními příležitostmi a dobrým dopravním spojením – například Královéhradecký nebo Liberecký kraj. Tyto lokality nabízejí lepší poměr cena/příjem a potenciál růstu.