Průměrná hypoteční sazba v ČR stoupla na 5,3 % a měsíční splátka u typického úvěru přesáhla 21 tisíc korun. Volební sliby o levnějších hypotékách narazily na realitu – inflační rizika a globální tlaky brání ČNB i bankám v rychlém zlevnění úvěrů.
Hypotéky se nezlevňují – místo toho drahší každý měsíc
Na začátku června dosáhla průměrná hypoteční sazba podle Swiss Life Hypoindexu hodnoty 5,30 % ročně. Oproti březnu jde o nárůst o 0,41 procentního bodu, což se promítá do konkrétních peněz: u standardního úvěru ve výši 3,5 milionu Kč (80 % LTV, 25letá splatnost) vzrostla měsíční splátka na 21 082 Kč – tedy o 842 Kč více než před třemi měsíci. Za celou fixaci to může znamenat navýšení o více než 250 tisíc korun.
Tento trend není náhodný. Jak upozorňuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik Swiss Life Select, „finanční trhy bankám zatím nedávají prostor k plošnému zlevňování hypoték“. Místo poklesu sazeb se spíše blížíme ke stagnaci nad pětiprocentní hranicí, případně k dalšímu mírnému růstu.
Politika vs. ekonomika: Proč sliby selhávají
Předvolební slib hnutí ANO o „levnějších hypotékách“ se ukázal jako populistický manévr bez reálného dopadu. Tom Kadeřábek ze Swiss Life Select připomíná: „Vliv politiků na cenu hypoték je ve skutečnosti velmi omezený.“ Jedinou cestou by byly státní dotace nebo garance, které by ale zatížily státní rozpočet a mohly podpořit inflaci – právě to je jeden z hlavních důvodů, proč Česká národní banka postupuje při snižování sazeb s extrémní opatrností.
Navíc ČNB nereaguje jen na domácí data. Globální geopolitická rizika, kolísání cen energie a obchodní napětí mezi velmocemi komplikují makroekonomickou situaci. V takovém prostředí není možné počítat s rychlým návratem k sazbám pod 4 %, jak si mnozí investoři doufali ještě na začátku roku.
Co to znamená pro českého investora?
Pro českého investora do nemovitostí je současná situace výzvou. Návratnost investičních bytů se zhoršuje – jak jsme již upozornili v článku Zkušený investor varuje: Investiční byty už nejsou zlatá baňka. Vyšší splátky snižují cash flow, zatímco nájemní trh stagnuje nebo dokonce mírně klesá v některých segmentech.
Současně se prohlubuje rozdíl mezi bankovními nabídkami. Některé instituce už neposkytují investiční hypotéky vůbec, jiné je poskytují s vyššími sazbami nebo přísnějšími podmínkami – což detailně analyzujeme v článku ČNB zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky – co to znamená pro vás?.
V této fázi trhu je klíčové strategicky volit délku fixace. Kratší fixace (např. 2–3 roky) může nabídnout nižší vstupní sazbu, ale nese riziko, že při refixaci budou sazby ještě vyšší. Naopak delší fixace (7–10 let) poskytuje jistotu a ochranu před dalším růstem – ideální pro pasivní investory, kteří chtějí minimalizovat administrativu i riziko.
Data z praxe: Indexy potvrzují trend
Potvrzení přichází i z jiných zdrojů. Broker Consulting Index – který sleduje skutečně schválené hypotéky – ukazuje v květnu průměrnou sazbu 4,67 %, oproti dubnovým 4,54 %. Tento index je vážený podle objemu úvěru, takže lépe odráží realitu pro větší investory. Rozdíl mezi indexy (Hypoindex vs. Broker Consulting) navíc ukazuje, že nejlepší sazby dostávají ti, kdo mají silný profil a pracují s poradcem.
Často kladené otázky
Měl bych teď uzavřít hypotéku s delší fixací? Ano, pokud prioritou je stabilita a predikovatelnost cash flow. Delší fixace (7–10 let) chrání před rizikem dalšího růstu sazeb, který je v současné makroekonomické situaci reálný.
Mohou volební sliby ovlivnit hypoteční sazby v krátkodobém horizontu? Ne. Politický tlak nemá přímý dopad na úrokové sazby. Ty jsou řízeny inflačními očekáváními, rozhodnutími ČNB a globálními trhy – nikoli parlamentními debatami.
Jak se změna sazeb projeví v cenách nemovitostí? Vyšší hypotéky tlumí poptávku, což v dlouhodobém horizontu může vést ke stabilizaci nebo mírnému poklesu cen – zejména v regionech s převisem nabídky, jako jsme popsali v analýze Liberecký kraj: Ceny bytů skočily o 291 % – co to znamená pro investory?.