Zkušený pražský investor Libor Podhola po 35 letech v realitách doporučuje začínajícím investořům vynechat investiční byty – výnosy klesly na 4–6 %, konkurence je extrémní a ceny přehnané. Raději volí indexové fondy a klade důraz na dopravní dostupnost jako klíčový faktor hodnoty nemovitosti.
Proč legendární investor odchází z trhu s byty?
Libor Podhola není běžným „guruem“ z Instagramu. V roce 1991, krátce po sametové revoluci, vydražil první obchodní centrum na pražském Jižním Městě – tehdy s pouhými 800 tisíci korunami vlastního kapitálu a 95% LTV úvěrem od České spořitelny. O tři roky později přidal druhé centrum v Modřanech, které prodal až v roce 2017 vietnamské rodině. Od roku 2014 se přesunul do bytového segmentu a dnes vlastní desítky jednotek v Praze, dva ve Španělsku a část majetku má diverzifikovanou do zlata a akcií.
Přestože má za sebou tři dekády reálného byznysu s nemovitostmi, dnes nedoporučuje novým hráčům vstupovat do investičních bytů. „Já bych se do investic do nemovitostí v tuto chvíli vyloženě nehnal, v případě, že začínám,“ říká v rozhovoru pro platformu vb.cz. A jeho argumenty mají váhu.
Výnosy padly pod rentabilitní hranici
Podle Podholy se nájemní výnosy v Praze pohybují kolem 4 %, v regionech dosahují maximálně 5–6 %. To je výrazný pokles oproti minulým letům, kdy byly běžné výnosy 7–8 %. Při současných hypotečních sazbách nad 5 % (a to i po úpravách ČNB) je tak cashflow často negativní – tedy nájem nepokryje splátku hypotéky.
„Už to není ono, co to bývalo ještě před pár lety,“ konstatuje. Tento trend potvrzují i data ČSÚ: průměrná cena metru čtverečního v Praze dosáhla v Q1 2025 128 000 Kč, zatímco průměrný měsíční nájem za 2+1 byt je kolem 19 000 Kč – což odpovídá brutto výnosu pod 4 %.
Pro českého investora to znamená jedno: investice do bytu už není pasivní příjem, ale plnohodnotný byznys – a to bez garance zisku. Jak upozorňujeme v článku /blog/nemovitost-je-byznys-ne-pasivni-prijem, úspěch vyžaduje aktivní správu, znalost trhu a ochotu nést riziko.
Doprava = hodnota. Autobus nestačí
I když byste se rozhodli investovat, Podhola má jedno nekompromisní kritérium: dopravní obslužnost. „Tramvaj a metro. Autobus nestačí,“ říká. Jeho byty v Modřanech mají tramvaj 50 metrů od vchodu a jsou na Palackého náměstí za 16 minut.
Tato logika je ekonomicky opodstatněná. Data z Metropolitního plánu ukazují, že lokality s přímým přístupem k MHD mají vyšší likviditu a nižší kolísání cen. Navíc bezpečnost – zejména pro ženy – hraje roli při výběru nájemníků. V kontextu transformace lokalit jako Bubny (/blog/bubny-transformace-10-tisic-bytu) je dopravní dostupnost klíčovým ukazatelem budoucí hodnoty.
Co místo bytů? Indexové fondy a diverzifikace
Podhola explicitně radí začínajícím investorům: „Do investiční nemovitosti bych dnes nešel. Zbytek peněz doporučuji směřovat raději do indexových fondů nebo akcií.“ Tento přístup odpovídá moderní filozofii portfoliové diverzifikace – hlavně v době, kdy ČNB zpřísňuje pravidla pro investiční hypotéky (/blog/cnb-zprisnuje-investicni-hypoteky) a energetické průkazy blokují financování starších domů (/blog/energeticke-prukazy-hypoteky-investori).
Často kladené otázky
Stojí investiční byt v roce 2025 za to? Pro začínající investory spíše ne. Při výnosech 4–6 % a hypotečních sazbách nad 5 % je cashflow často negativní. Pokud nemáte rezervu na dlouhodobé držení nebo neplánujete aktivní správu, lepší je diverzifikace do jiných aktiv.
Je lepší koupit byt v Praze nebo v regionu? Praha nabízí vyšší likviditu a stabilitu cen, ale nižší výnosy. Regiony mají lepší výnosy, ale vyšší riziko prázdných měsíců a delší dobu prodeje. Klíčový je výběr lokality – ideálně s MHD, blízkostí pracovišť a služeb.
Co dělat, pokud už mám investiční byty? Nedělejte paniku. Zaměřte se na profesionální správu (/blog/profesionalni-sprava-najemni-trh), optimalizaci nájmů a přípravu na refixaci hypotéky v roce 2026 (/blog/refixace-hypoteky-2026-jak-vyjednat). Dlouhodobě může být stále výhodné držet kvalitní aktiva.