Průměrná hypoteční sazba v Česku v červenci stoupla na 5,32 % – nejvyšší hodnotu od listopadu 2024. Měsíční splátka u modelové hypotéky 3,5 milionu korun tak vzrostla o téměř 900 Kč oproti březnu. Pro investory to znamená přehodnocení fixační strategie a důraz na individuální vyjednávání.
Hypoteční sazby jdou znovu nahoru – a nejspíš ještě chvíli zůstanou
Český hypoteční trh vstoupil do druhé poloviny roku s jasným signálem: levné peníze jsou minulostí. Podle aktuálních dat Swiss Life Hypoindexu se průměrná nabídková sazba pro LTV do 80 % v červenci zvýšila na 5,32 %, což je již čtvrtý měsíc po sobě s růstem. Posledně byly sazby na této úrovni v listopadu 2024 – a pokud se nyní domníváte, že jde jen o reakci na poslední zvýšení repo sazby ČNB, máte pravdu jen částečně.
Jak upozorňuje Jiří Sýkora, hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select, banky při stanovení úroků sledují především dlouhodobé tržní úrokové sazby, zejména tzv. úrokové swapy. Ty odrážejí očekávání trhu ohledně inflace, ekonomického růstu i budoucí měnové politiky – a právě ty určují skutečné náklady bank na financování hypoték. Rozhodnutí ČNB je tedy pouze jedním z mnoha faktorů.
Pro českého investora to má konkrétní dopad: každý bazický bod navíc znamená stovky korun měsíčně navíc. U modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu korun se splatností 25 let činí aktuální měsíční splátka přibližně 21 110 Kč – oproti březnu to je nárůst téměř 900 Kč měsíčně. Za standardní pětiletou fixaci to znamená navíc více než 50 000 Kč vydělaných „jen“ kvůli vyšším úrokům.
Krátká vs. dlouhá fixace: není univerzální odpověď
Ještě před půl rokem mnozí klienti sázeli na pokračující pokles sazeb a volili jedno- nebo tříleté fixace (aktuálně kolem 5,02 %). Dnešní realita je ale jiná. Rozpětí mezi nejlevnější a nejdražší fixací je nyní značné: desetiletá fixace dosahuje průměrně 5,86 %.
„Klienti by měli při výběru fixace vycházet především ze své životní situace, nikoliv ze spekulace o budoucím vývoji trhu,“ říká Sýkora. Pro investory s omezenou rezervou je proto klíčová stabilita – a delší fixace může být rozumnější volbou. Naopak ti s pevným kapitálem a větší tolerancí rizika mohou preferovat kratší období a flexibilitu pro případné refinancování.
Tento trend je zásadní i pro ty, kteří plánují vstoupit do nemovitostního trhu poprvé – nebo rozšířit své portfolio. Jak ukazujeme v článku „Jak financovat investiční byty po zpřísnění ČNB“, správná struktura úvěru může rozhodnout o rentabilitě celé investice.
Individuální přístup jako klíč ke konkurenční výhodě
Zajímavé je, že rozdíly mezi jednotlivými bankami často přesahují samotné meziměsíční změny Hypoindexu. To znamená, že pečlivý výběr instituce nebo využití personalizované nabídky může přinést větší úspory než čekání na hypotetický pokles sazeb.
V kontextu českého trhu je to tím spíše relevantní, protože ceny bytů v Česku rostou dvakrát rychleji než v EU – jak dokumentujeme v analýze /blog/ceny-bytu-cesko-rust-eu-investice. Vyšší nákupní cena + vyšší úroková sazba = tlak na cash flow. Proto je dnes důležitější než kdy dříve propojit strategii financování s lokální dynamikou trhu – například v regionech jako Beroun, který se profiluje jako model dostupného bydlení za Prahou (/blog/beroun-model-dostupneho-bydleni).
Výhled: Rok 2026 nebude rokem levných hypoték
„Neočekávám návrat k výrazně levnějším hypotékám, ale ani dramatický růst,“ dodává Sýkora. Spíše než spekulovat s úrokovými výkyvy by měli investoři zaměřit pozornost na načasování transakce a vyjednávací dovednosti. V prostředí, kde každý procentní bod rozhoduje o desítkách tisíc korun, se vyplatí spolupracovat s poradcem, který má přehled o aktuálních podmínkách napříč trhem.
Často kladené otázky
Můžu si dnes ještě zajistit hypotéku pod 5 %? Ano, ale pouze výjimečně – typicky u tříleté fixace u vybraných bank a za podmínky výborné bonity a nízkého LTV (např. 60 %). Průměrné sazby však už překročily hranici 5 %.
Jak vysoké náklady mi vyšší sazba přinese za 5 let? U hypotéky 3,5 milionu korun se splatností 25 let představuje nárůst ze 4,9 % na 5,32 % rozdíl cca 50 000–55 000 Kč navíc zaplacených pouze na úrocích během pětileté fixace.
Stojí za to čekat na pokles sazeb? V současné makroekonomické situaci (trvalá inflace, geopolitické riziko, pomalý růst) je pravděpodobnost rychlého poklesu nízká. Raději se zaměřte na optimalizaci podmínek u existujících produktů.