Průměrná hypoteční sazba v květnu vzrostla na 5,19 %, banky trestají geopolitickou nejistotu a inflační tlaky. Nejvýhodnější jsou nyní tříleté fixace kolem 4,9 %, zatímco desetileté sazby dosahují 5,74 % – co to znamená pro českého investora?
Hypotéky se nevrací pod pětku – aspoň ne brzy
Český hypoteční trh definitivně opustil éru „levných peněz“. Podle posledních dat Swiss Life Hypoindexu pro květen 2026 se průměrná nabídková sazba u klasických hypoték (LTV 80 %) vyšplhala na 5,19 %, oproti dubnu mírně, ale symbolicky. Důležitější než samotný nárůst je však absence signálů o blížícím se poklesu. Naopak – banky reagují na narůstající rizika ostrou cenovou disciplínou.
„Bez uklidnění ve světě nelze čekat rychlý návrat k levnějším hypotékám,“ upozorňuje Jiří Sýkora z Swiss Life Select. A má pravdu: geopolitické konflikty, cena ropy a vyšší úrokové swapy drží náklady na kapitál vzhůru. Pro českého investora to znamená jedno: načasování refixace je klíčové – a čekat do poslední chvíle je strategie s vysokým rizikem.
Kdo platí víc? Krátkodobé fixace jako hlavní oběť volatility
Zvláštní paradox současného trhu spočívá v tom, že největší přirážku za nejistotu platí ti, kteří si volí krátkodobé fixace – zejména jedno- až tříleté. Tyto produkty totiž banky musí častěji přecenují, aby nepřicházely o marži v době rychle se měnících mezibankovních sazeb.
V praxi to vypadá takto:
- Tříletá fixace: 4,90 % (LTV 80 %)
- Pětiletá fixace: 5,15 %
- Desetiletá fixace: 5,74 %
U hypoték s LTV nad 80 % jsou sazby ještě tvrdší – například desetiletá fixace stojí 5,99 %. Rozdíl mezi tříletou a desetiletou fixací je tedy téměř 1,1 procentního bodu, což odpovídá tisícům korun ročně navíc u běžného bytu.
Pro české domácnosti, které v posledních letech masivně využívaly právě tříleté fixace, to představuje potenciální šok při refixaci – zejména pokud jejich původní sazba byla pod 3 %. Tento trend popisujeme i v článku Když splátka rozhoduje: Proč Češi kupují byty bez ohledu na cenu, kde ukazujeme, jak emoční rozhodování vede k podcenění dlouhodobých nákladů.
Co dělat před refixací? Plánovat dopředu, ne reagovat
Banky dnes zvyšují sazby rychleji, než je snižují – to není žádné tajemství. Jejich priorita je stabilita zisku, nikoli okamžitá reakce na pozitivní makroekonomické signály. Proto je klíčové nečekat na poslední měsíc před koncem fixace, ale začít řešit možnosti minimálně 3–4 měsíce dopředu.
V této fázi je užitečné porovnat nejen sazby, ale i podmínky jednotlivých institucí – některé banky nabízejí bonusy za refinancování, jiné umožňují flexibilní změnu doby splatnosti. Navíc, jak upozorňujeme v článku Jak si nezničit šanci na hypotéku: Co banky skutečně čtou ve vašem účtu, vaše platební chování v posledních měsících může hrát roli při vyjednávání nové sazby.
Pro investory je situace ještě složitější. Zatímco vlastníci primárního bydlení mohou počítat s emocionální hodnotou nemovitosti, investiční nákupy musí vycházet z čisté rentability. Pokud nájemné neroste dostatečně rychle (například v regionech mimo Prahu, Brno nebo Ostravu – viz analýza Kde v Česku nájmy za 10 let explodovaly – a kde stagnují?), pak hypotéka nad 5 % může snadno eliminovat zisk.
Často kladené otázky
Má smysl čekat na pokles hypotečních sazeb v roce 2026? Podle současných prognóz ne. Geopolitické riziko, inflační tlaky a vysoké úrokové swapy naznačují, že hypotéky zůstanou nad 5 % minimálně do konce roku. Spíše než čekat, doporučujeme aktivně řešit refixaci s předstihem.
Je lepší zvolit tříletou nebo pětiletou fixaci? Záleží na vaší rizikové tolerance. Tříletá fixace je nyní levnější (4,90 % vs. 5,15 %), ale přináší větší nejistotu v budoucnu. Pokud plánujete držet nemovitost déle než 5 let, pětiletá fixace může být stabilnější volbou, i když dražší.