Většina českých kupujících už neřeší celkovou cenu bytu, ale zda zvládnou měsíční splátku hypotéky. V Praze vzrostly ceny o 24 % za poslední dva roky, přesto trh ožívá – hlavně díky mírnému poklesu úrokových sazeb.
Cena bytu je sekundární – hlavní je splátka
Ještě před pár lety byl první dotaz každého potenciálního kupujícího: „Kolik to stojí?“ Dnes se většina zájemců ptá: „Zvládnu splátku?“ Tento posun od absolutní ceny k relativní finanční zátěži není jen psychologický – je to pragmatická reakce na realitu českého trhu, kde se průměrný pražský byt prodává za 11,6 milionu korun (duben 2026, podle Reality Mix) a cena za poslední rok vzrostla o téměř 1,5 milionu Kč.
„Naprostá většina bytů – 60 až 65 % – se kupuje přes hypotéku,“ upozorňuje Jan Hrubý ze sítě Re/Max. A právě proto se rozhodování přesouvá z abstraktního čísla na konkrétní položku v domácím rozpočtu: měsíční splátku. Pokud ji člověk zvládne, bereme to jako signál, že je „připravený k nákupu“ – i když by investiční analytik nad cenovkou možná zavrtěl hlavou.
Tento přístup má své opodstatnění. Podle Deloitte Property Indexu dosahuje cena průměrného pražského bytu 15násobku hrubého ročního příjmu obyvatel metropole – což řadí Prahu na 3. místo mezi nejméně dostupná evropská hlavní města. Zatímco mzdy v Praze loni vzrostly o 7,8 %, ceny bytů skočily o 13,3 %. Rozdíl je dramatický – a pro běžného člověka neudržitelný, pokud by se díval jen na celkovou sumu.
Hypoteční sazby jako klíč ke klidu v rozpočtu
Proto se veškerá pozornost soustředí na hypotéku. „I malý pokles úrokových sazeb má větší dopad než mírný pokles cen nemovitostí,“ vysvětluje Jakub Veverka z portálu Videobydleni.cz. A data mu dávají za pravdu: podle Hypomonitoru České bankovní asociace vzrostl objem nově poskytnutých hypoték v březnu 2026 na 40,3 miliardy Kč – oproti 27,2 miliardám v březnu 2025 – přestože průměrná úroková sazba klesla jen z 4,68 % na 4,43 %.
Pro českého kupujícího to znamená jedno: nižší splátka = vyšší šance na schválení hypotéky = možnost koupit „svůj“ byt. I když je dražší než před rokem.
Tento trend má však i stinnou stránku. Pokud investor ignoruje celkovou hodnotu nemovitosti a zaměřuje se pouze na krátkodobou schopnost splácet, riskuje přeplacení – a to i v době, kdy trh ukazuje známky přehřátí. Jak jsme detailně rozebrali v článku Emoce vs. čísla: Proč investoři přeplácejí hezké byty, estetika a dojem „splnitelnosti“ často převáží nad racionální analýzou.
Lokální dopady: Nejen Praha, ale i krajská města
Praha není osamocená. V Brně cena nových bytů překročila 150 tisíc korun za m² (zdroj), zatímco v Královéhradeckém kraji vzrostly ceny za posledních deset let dokonce o 270 % (více zde). Tyto lokality přitahují nejen domácí, ale i zahraniční investory – a tlak na ceny roste.
Přesto se mnozí Češi neptají, zda je byt „správně“ oceněn, ale zda jim banka půjčí. A to je problém – zejména v kontextu budoucích změn regulace (např. ETS2 nebo Renovační pas NZÚ), které mohou výrazně ovlivnit provozní náklady majitelů. O těchto rizicích jsme psali v článcích o ETS2 a českých nemovitostech i o podpojištění domů.
Často kladené otázky
Je rozumné kupovat byt jen proto, že zvládnu splátku? Z hlediska osobního bydlení ano – pokud splátka odpovídá vašemu dlouhodobému rozpočtu. Z investičního pohledu však musíte analyzovat i výnosnost, likviditu a rizika spojená s danou lokalitou. Jinak riskujete, že budete vlastnit „drahou past“.
Může mi banka odmítnout hypoteku, i když splácím? Ano. Banky aplikují tzv. DSTI limit (Debt Service-to-Income), který v ČR činí maximálně 45 % hrubého příjmu. Navíc požadují minimálně 20 % vlastních zdrojů a pečlivě hodnotí vaši kreditní historii.
Bude se tento trend ještě zrychlovat? Pravděpodobně ne. S rostoucími cenami a stagnujícími příjmy narůstá tlak na regulační opatření. Navíc jak ukazujeme v analýze Hypotéky v roce 2026, levné úvěry už jsou minulostí – a další zdražení hypoték by mohlo zpomalit i „splátkový optimismus“.