Za posledních deset let vzrostlo nájemné v některých českých okresech o více než 137 %, zatímco jinde pouze o 44 %. Pro investory je klíčové rozlišovat mezi dlouhodobým růstem, aktuální dynamikou trhu a lokální poptávkou – průměry mohou klamat.
Nájemní trh není jeden: regionální rozdíly jsou drsné realitou
Pokud sledujete český realitní trh pouze skrze celostátní průměry, riskujete vážné rozhodovací chyby. Data z projektu Realiťák roku ve spolupráci s CEMAP a portálem Reality.iDNES.cz ukazují, že lokální dynamika nájmů se v jednotlivých okresech liší dramaticky – a to jak v dlouhodobém, tak krátkodobém horizontu.
V období od března 2016 do března 2026 dosáhl okres Písek nejvyššího desetiletého růstu nájemného: cena za metr čtvereční vzrostla ze 96 Kč/m² na 228 Kč/m², což představuje nárůst o 137,5 %. Těsně za ním následují Prachatice (+133,7 %), Semily (+133,6 %) a Hradec Králové (+133,3 %). Tyto čísla dokládají, že investiční potenciál není vyhrazen jen metropolím – řada menších regionů si v poslední dekádě vybudovala silnou nájemní atraktivitu.
Na opačném konci spektra stojí okresy jako Sokolov (+43,8 %), Cheb (+49,3 %) nebo Most (+51,1 %). I zde ale platí: nižší růst ≠ slabý trh. Například Sokolov má i přes mírný desetiletý růst v posledním roce meziroční nárůst nájmů o 16,5 %, což svědčí o nové vlně poptávky – možná díky cenové dostupnosti nebo infrastrukturním změnám.
Metropolitní tlak vs. regionální příležitosti
Z pětileté perspektivy (2021–2026) se dominantními hráči staly příměstské a metropolitní lokality. Největší růst zaznamenal Praha-západ (+74,1 %, z 224 na 390 Kč/m²), následovaný Plzní-sever (+67,7 %) a samotnou Prahou (+63,9 %). To odpovídá globálnímu trendu suburbanizace a rostoucího tlaku na bydlení v blízkosti ekonomických center – fenomén, který detailně analyzujeme v článku Nájemní bydlení a hotely vedou investice v roce 2026.
Nicméně i v tomto období si udržují silnou pozici některé regionální okresy – například Semily a Kolín, které figurují jak v desetiletém, tak pětiletém žebříčku. To naznačuje strukturální posun poptávky směrem k krajským městům s dobrým dopravním napojením, kde se kombinují relativně nižší ceny s kvalitou života.
Aktuální nálada trhu: Benešov vede, Cheb klesá
Nejcitlivějším indikátorem aktuální situace je jednoroční vývoj. V letech 2025–2026 patřil Benešov mezi absolutní lídry růstu – nájemné zde vzrostlo z 228 na 285 Kč/m², tedy o 25,0 %. Dále výrazně rostly Kutná Hora (+18,4 %), Domažlice (+17,6 %) a Karviná (+16,8 %).
Na druhé straně se objevily i poklesy: Cheb (–3,5 %), Jeseník (–3,3 %) nebo Havlíčkův Brod (–2,5 %). Důležité je však pochopit kontext – například Jeseník má i přes pokles průměrného nájmu dobu nabídky pouhých 26 dní, což svědčí o velmi aktivním trhu. Jak upozorňuje Ondřej Hon z CEMAP: „Vysoká cena neznamená automaticky největší růst. A nízká cena neznamená automaticky slabý trh.“
Pro českého investora to znamená jednoznačně: analýza musí být mikrolokální. Cena za m² bez znalosti doby pronájmu, konkurence v nabídce a demografických trendů vede k chybám – stejně jako přehnané zaměření na Prahu či Brno. Viz také naše analýza Brno: Cena nových bytů překročila 150 tisíc za m², která ukazuje limity expanze i v nejžhavějších lokalitách.
Co to znamená pro vás?
Pokud plánujete investovat do nájemního bydlení, nezapomínejte na tzv. „second-tier cities“ – krajská města a atraktivní okresní centra, kde ještě existuje prostor pro růst nájmů i kapitalizaci. Zároveň si uvědomte, že hypoteční podmínky v roce 2026 zůstávají náročné – proto je klíčové maximalizovat cash flow již od prvního měsíce. Více o strategii financování najdete v článku Hypotéky v roce 2026: Geopolitika, inflace a nový normál pro české investory.
Často kladené otázky
Má smysl investovat do okresů s nízkým nájmem? Ano – pokud je trh aktivní (krátká doba pronájmu) a existuje potenciál růstu (např. infrastruktura, demografie). Levný nájem může být výhodou pro nájemce i investora při vyjednávání.
Je desetiletý růst lepším indikátorem než jednoletý? Ne nutně. Desetiletý trend ukazuje strukturální stabilitu, ale jednoletý růst odhaluje aktuální příležitosti nebo rizika. Ideální je kombinovat oba pohledy.
Jak ověřím, zda je daný okres pro investici vhodný? Analyzujte nejen průměrné nájemné, ale i dobu nabídky, počet volných bytů, demografický vývoj a místní ekonomiku. Naše týmy v Cogniterra provádějí takové analýzy standardně pro každého klienta.