Průměrná hypoteční splátka nově uzavřené smlouvy v červenci vzrostla o tisíc korun proti loňskému období – a to i přes pokles celkového objemu poskytnutých úvěrů. Český hypoteční trh reaguje na kombinaci vyšších sazeb, geopolitické nejistoty a stále vysokých cen nemovitostí.
Hypoteční trh mezi růstem a ochlazením
V červenci 2024 banky a stavební spořitelny poskytly hypotéky za 40,4 miliardy korun – o sedm procent více než v červenci 2023, ale o 17 procent méně než v červnu letošního roku. Tento meziměsíční pokles je výrazný, zejména u nových hypoték bez refinancování, které klesly na 30,8 miliardy korun (–16 %). Počet nově schválených hypoték dosáhl 6 706, což je meziročně mínus čtyři procenta a meziměsíčně mínus 14 procent.
Data České bankovní asociace (ČBA) z jejího Hypomonitoru ukazují, že trh se po prvním pololetí, kdy byl stimulován změnami doporučení ČNB ohledně investičních hypoték, nyní ustaluje. „Pokles průměrné hypotéky naznačuje, že se na trhu pravděpodobně snížil podíl investičních hypoték,“ komentuje hlavní ekonom ČBA Jaromír Šindel. To odpovídá trendu, který jsme poprvé identifikovali v analýze Rekordní ceny, selektivní trh: Kdo dnes investuje chytře?.
Celkový objem hypoték od ledna do července 2024 dosáhl 334 miliard korun – nárůst o 50 % oproti stejnému období roku 2023. I přes letní ochlazení tedy trh nadále běží na poměrně vysoké úrovni, srovnatelné s druhou polovinou minulého roku.
Sazby rostou, splátky tíží
Průměrná úroková sazba nových hypoték v červenci dosáhla 4,9 %, což je o 0,11 procentního bodu více než v červnu a o 0,37 procentního bodu více než před rokem. Tento nárůst se promítá přímo do měsíční zátěže domácností. U ilustrativní hypotéky ve výši 4 miliony korun na 25 let znamená rozdíl mezi červencem 2023 a červencem 2024 navýšení splátky o přibližně 1 000 Kč – což odpovídá zhruba jednomu procentu čistého příjmu typického žadatele.
Ještě výraznější je však srovnání s průměrem roku 2025 (předpokládaným referenčním rokem pro dlouhodobé trendy): kombinace vyšších sazeb a vyšších výší hypoték zvedla průměrnou splátku o 2 900 Kč. Pro mnoho českých rodin tak realita financování bydlení vypadá zásadně jinak než před pár lety.
Zajímavé je také, že červencová hypoteční sazba (4,9 %) byla o 0,6 procentního bodu vyšší než průměrné tržní swapové sazby. Tento „spread“ ukazuje, jak banky kompenzují rizika – zejména trvalou jádrovou inflaci a geopolitickou volatilitu – vyššími maržemi.
Refinancování ztrácí elán, ale nezaniká
Objem refinancovaných a navýšených hypoték v červenci klesl na 9,6 miliardy korun, což je pokles o 1,6 miliardy oproti červnu. Podíl refinancí na celkovém objemu hypoték tak klesl na 23,8 % (z červnových 25,4 %). Přesto je tento podíl stále výrazně nad loňským průměrem 21 %.
To svědčí o tom, že i když se intenzita refinancování mírně snižuje, mnoho klientů stále využívá možnost optimalizovat své úvěry – zejména ti, kteří mají starší smlouvy uzavřené za extrémně nízkých sazeb kolem 1–2 %. Detailní analýzu tohoto fenoménu najdete v článku Hypotéky se zdražují – ale největší rozdíly jsou uvnitř bank.
Pro české investory má tento vývoj dvě tváře. Na jedné straně vyšší splátky zvyšují provozní náklady u nákupu nemovitostí na pronájem. Na druhé straně však pokles zájmu o investiční hypotéky může vést k menší konkurenci na nákupní straně – což v některých segmentech, jako jsou menší města nebo studentští, otevírá prostor pro strategické nákupy. Viz například data o cenách studentského bydlení v Studenti platí za bydlení stále víc – kde je rozdíl mezi pokojem a bytem?
Často kladené otázky
Zvýšily se hypoteční sazby i u mých stávajících úvěrů? Ne. Úroková sazba vaší hypotéky se mění pouze po uplynutí fixace. Pokud máte fixaci 5 let uzavřenou v roce 2022 nebo dříve, můžete počítat s výrazným navýšením splátky po jejím skončení.
Má smysl teď refinancovat hypotéku? Záleží na vaší aktuální smlouvě. Pokud máte sazbu pod 3 % a zbývá vám více než rok do konce fixace, refinancování většinou nevychází. Naopak u starších úvěrů s krátkou fixací nebo variabilní sazbou může být refinancování výhodné – i přes vyšší současné sazby.