Průměrná hypoteční sazba v Česku v srpnu dosáhla 5,42 % – nejvyšší hodnoty od srpna 2023. Od březnového minima to je nárůst o více než půl procentního bodu. Přesto dnes rozhoduje méně o tom, jaká sazba stojí v reklamě, a více o tom, jak dobře umíte svou žádost připravit.
Individualizace trhu: když každý klient má jinou sazbu
Ještě před pár lety stačilo porovnat inzerované sazby a vybrat tu nejnižší. Dnes už to nestačí. Banky totiž čím dál více uplatňují individuální přístup ke každému žadateli. Dva klienti se stejnou výší úvěru a podobným příjmem mohou od jedné banky dostat nabídky lišící se o desetiny procentního bodu – a v průběhu 20leté fixace to znamená úsporu desítek tisíc korun.
Podle Swiss Life Hypoindexu vzrostla průměrná nabídková sazba v srpnu popáté v řadě – tentokrát o 0,10 procentního bodu na 5,42 %. Tento trend potvrzuje, že období levných hypoték je pořád za námi. Nicméně klíčový posun spočívá v tom, že rozdíly mezi klienty vznikají až ve fázi schvalování, nikoli v oficiálních sazebnících.
Banky dnes hodnotí celou řadu faktorů: výši vlastních zdrojů, poměr LTV (úvěr k hodnotě nemovitosti), stabilitu příjmů, délku vztahu s bankou, aktivitu na běžném účtu i ochotu sjednat doplňkové produkty jako pojištění schopnosti splácet. Některé instituce dokonce zvýhodňují investory do energeticky úsporných nemovitostí – což v kontextu růstu cen energií a tlaku na ESG standardy dává smysl.
Pro českého investora to znamená jedno: čím lépe si připravíte profil žadatele, tím lepší podmínky získáte. A to platí i v době, kdy se průměrné sazby pohybují kolem 5,4 %. V našem článku o hypotékách v době drahých bytů a vysokých sazeb jsme ukázali, že i drobné úpravy – například navýšení vlastních zdrojů z 15 % na 20 % – mohou snížit výslednou sazbu o 0,2–0,3 procentního bodu.
Role hypotečního poradce se mění
V této nové realitě už hypoteční poradce není jen „porovnávačem sazeb“. Jeho hodnota spočívá v tom, že zná interní logiku jednotlivých bank a dokáže předvídat, která instituce daného klienta ocení nejlépe. Některé banky totiž preferují mladé rodiny s pravidelným příjmem, jiné cílí na investory s větším kapitálem nebo podnikatele s dlouhou historií obratů.
Tento přístup je zásadní zejména v současné době, kdy rozdíl mezi „průměrnou“ a „individuální“ sazbou může přesahovat 0,5 procentního bodu. V kontextu dvacetileté hypotéky na 5 milionů korun to znamená rozdíl ve splátkách přes 1 200 Kč měsíčně – tedy více než 290 tisíc korun za celou dobu fixace.
Navíc se mění i strategie samotných bank. Jak jsme psali v analýze bankovních zisků a jejich dopadu na realitní investice, české banky v posledních kvartálech dosáhly rekordních zisků, což jim dává prostor pro selektivní agresivitu na hypotečním trhu – ovšem nikoli pro všechny klienty najednou.
Co dělat teď?
Pokud plánujete financovat nemovitost, nečekejte na další pokles sazeb – ten není v dohlednu. Místo toho se zaměřte na optimalizaci svého žadatelského profilu:
- Zvyšte vlastní zdroje nad 20 % hodnoty nemovitosti (ideálně nad 30 %).
- Dokumentujte stabilní a pravidelné příjmy – i pokud jste OSVČ.
- Uvažujte o kombinaci hypotéky s dalšími produkty (např. pojištěním, investičním účtem).
- Volte nemovitosti s nižší energetickou náročností – některé banky již zavádějí „zelené bonusy“.
Tyto kroky vám nejen zajistí lepší sazbu, ale i vyšší šanci na schválení – což je v současné době klíčové, jak ukazujeme v článku o tom, jak projít bankou v době vysokých sazeb.
Často kladené otázky
Můžu skutečně ovlivnit výslednou hypoteční sazbu? Ano. I když tržní sazby určují rámec, vaše konkrétní podmínky – jako LTV, příjmy, vztah s bankou nebo typ nemovitosti – mají výrazný dopad na konečnou nabídku. Rozdíly mezi dobře a průměrně připravenými žádostmi dosahují až 0,5 procentního bodu.
Stojí za to měnit banku kvůli lepší sazbě? Ne vždy. Dlouhodobý vztah s bankou – pravidelné příjmy, využívání účtu, historie splácení – může být pro některé instituce hodnotnější než nižší inzerovaná sazba konkurence. Klíčem je komplexní porovnání, ne jen číslo v reklamě.
Co když jsem OSVČ? I jako podnikatel můžete získat konkurenceschopnou sazbu, pokud prokážete stabilní obraty a zisk po více než dva roky. Některé banky dokonce specializují programy pro OSVČ – opět platí, že individuální přístup rozhoduje.