Průměrné hypoteční sazby v ČR v dubnu vzrostly o 29 bazických bodů na 5,18 % – nejvyšší úroveň od prosince 2024. Měsíční splátka u hypotéky 3,5 mil. Kč tak stoupla o 591 Kč na 20 832 Kč. Pro investory i domácnosti to znamená horší dostupnost bydlení a nutnost přehodnotit strategie financování.
Hypotéky se vracejí do „drahé“ éry
Český hypoteční trh zažil v dubnu nejvýraznější jednoměsíční nárůst sazeb od léta 2022. Podle Swiss Life Hypoindexu se průměrná nabídková sazba vyšplhala na 5,18 %, což je poprvé po několika měsících opět nad psychologickou hranicí pěti procent. Tento posun má okamžitý dopad na každého, kdo plánuje pořídit nemovitost – ať už jako primární bydlení, nebo jako investici.
Konkrétně: u standardní hypotéky ve výši 3,5 milionu korun (LTV do 80 %, splatnost 25 let) se měsíční splátka zvýšila z 20 241 Kč na 20 832 Kč – tedy o 591 Kč měsíčně. Za celé tříleté fixační období to představuje navýšení více než 21 000 Kč. A pokud si vezmete pětiletou fixaci, rozdíl přesahuje 35 000 Kč.
Nejvíce postihlo zdražení právě tyto dvě nejoblíbenější varianty fixace. U tříleté fixace sazby vzrostly o 38 bazických bodů, u pětileté o 35 bodů. To není jen statistika – je to reálný tlak na rozpočet českých domácností i investorů.
Proč sazby rostou – i když ČNB mlčí?
Klíčovým impulsem není přímé rozhodnutí České národní banky, ale tržní očekávání budoucí inflace a měnové politiky. Banky totiž své hypoteční sazby odvozují především z tzv. úrokových swapů – nástrojů, které odrážejí cenu peněz na mezibankovním trhu na delší horizont. V posledních týdnech tyto sazby mírně stoupají, a proto banky reagují růstem hypoték – často dříve, než ČNB změní své základní sazby.
„Banky dnes reagují hlavně na to, co trhy očekávají, nikoli na to, co ČNB dělá dnes,“ vysvětluje Jiří Sýkora, hypoteční analytik Swiss Life Select. Pokud se objeví signály, že inflace nebude klesat dostatečně rychle nebo že by centrální banka mohla znovu utahovat šrouby, projeví se to právě v růstu dlouhodobých sazeb.
Současně hraje roli i ochrana marží bank. Po období agresivního snižování sazeb v druhé polovině roku 2025 se instituce vrací k opatrnějšímu přístupu – zejména v kontextu vyšších nákladů na refinancování a geopolitické nejistoty, jak ukazujeme v analýze Ropa vyskočila nad 100 dolarů: Jak geopolitika ovlivňuje vaše investice.
Co dál? Realistický scénář pro rok 2026
Podle expertů nedochází ke spuštění nového růstového trendu, ale spíše k krátkodobé korekci. Očekává se, že sazby se v následujících měsících budou pohybovat v pásmu 4,7–5,3 %. Výraznější pokles by vyžadoval rychlejší útlum inflace a další uvolnění měnové politiky – což v současné době není pravděpodobné.
Pro české investory to znamená jednoznačnou výzvu: čas nehraje ve váš prospěch. Pokud uvažujete o nákupu nemovitosti, je vhodné zvážit uzavření hypotéky co nejdříve, nebo alespoň pečlivě porovnat možnosti fixace. Naopak ti, kteří již mají běžící úvěr s krátkou fixací, by měli přemýšlet o refinancování nebo přípravě rezerv.
Stojí také za zmínku, že i přes zdražení hypoték poptávka po bydlení neklesá. Naopak – jak ukazujeme v článku Podíl nájemníků klesl – lidé se vrací k hypotékám, čeští spotřebitelé opět preferují vlastnické bydlení. To podporuje ceny nemovitostí, zejména v regionech s nedostatkem bytů – například v Liberci nebo Hradci Králové, kde sledujeme stabilní růst cen starších bytů, jak dokumentujeme v Starší byty zdražily: metr čtvereční už přesahuje 83 tisíc.
Často kladené otázky
Měl bych teď uzavřít hypotéku, nebo počkat na lepší sazby? Vzhledem k aktuální volatilitě a nejistotě ohledně inflace je čekání riskantní strategie. Pokud máte schválený úvěr a jste připraveni k nákupu, doporučujeme neodkládat. Dlouhodobě může být výhodnější zamknout dnešní sazbu než vsadit na její pokles.
Jak se změna sazeb projeví u investičních nemovitostí? Vyšší splátky snižují cash flow z pronájmu. U typického investičního bytu v regionálním městě s nájmem 15 000 Kč a splátkou přes 20 000 Kč může dojít k negativnímu cash flow, což komplikuje návratnost. Proto je klíčové pečlivě modelovat scénáře – včetně možnosti prodloužení fixace nebo refinancování.