Izraelské developerské skupiny jako AFI nebo Daramis se v Praze pevně usadily – mají týmy, bankovní vztahy a plán na 1300+ nových bytů. Pro české investory to znamená vyšší konkurenci, ale i nové příležitosti v segmentu nájemního bydlení.
Kdo stojí za pražským boomem nájemních bytů?
Praha se stala jedním z nejatraktivnějších cílů pro mezinárodní developery – a izraelští investoré jsou v tomto trendu naprostými lídry. Podle Tomáše Kajúcha z analytické společnosti BuiltMind si izraelští developeři na českém trhu vybudovali lokální týmy, zavedli bankovní vztahy a získali hluboké pochopení povolovacích procesů. Jejich strategie je dlouhodobá: od počátku 90. let, kdy Česko nabízelo relativně volný přístup k brownfieldům a atraktivním parcelám, až po dnešek, kdy ovládají klíčové projekty v metropoli.
Nejvýraznějším hráčem je izraelská skupina AFI, která v Praze provozuje téměř 900 nájemních bytů a dalších 1300 připravuje nebo staví. To odpovídá více než 30 % celkové kapacity institucionálních nájemních bytů v Praze, která podle Knight Frank dosahuje 4100 bytů. Tento podíl svědčí o systematickém a dobře financovaném přístupu – ne o spekulativním nakupování.
Proč právě Česko? Historie hraje roli
Kajúch zdůrazňuje, že historické vazby mezi Československem a Izraelem – včetně dodávek zbraní v 50. letech – vytvořily pozitivní reputační prostředí, které usnadnilo vstup izraelského kapitálu. „Český trh tak mohl být pro izraelský kapitál přirozenější a důvěryhodnější než jiné země regionu,“ říká. Tento fakt, kombinovaný s politickou stabilitou a transparentním právním prostředím, činí Česko ideálním trhem pro dlouhodobé investice do nemovitostí.
Pro české investory má tento trend dvě strany mince. Na jedné straně rostoucí nabídka kvalitního nájemního bydlení tlumí cenové špičky a zvyšuje standardy. Na druhé straně institucionální hráči s hlubokými kapsami snižují rentabilitu malých investorů – zejména v centrech měst. Jak upozorňujeme v článku Zkušený investor varuje: Investiční byty už nejsou zlatá baňka, trh se profesionalizuje a amatérský přístup už nestačí.
Ceny a poptávka: Praha drží rekordy
V prvním čtvrtletí 2024 se cena nových bytů v Praze pohybovala kolem 182 311 Kč/m² – což je meziroční růst o 9 % a mezičtvrtletní nárůst o 2,6 %. Průměrná cena bytu tak dosáhla 11,7 milionu korun. Přitom se připravuje rekordních 157 000 bytů, což je o 8000 více než v prvním pololetí 2023. Největší rozvojové potenciály vidí developři v Praze 4, 5 a 9, kde se nacházejí rozsáhlé brownfieldy a logistické plochy vhodné pro komplexní výstavbu.
Jedním z nejprodávanějších projektů v lednu–dubnu 2024 byl Connect Vršovice (Praha 10), kde izraelské firmy Daramis a Neocity prodaly 54 bytů během čtyř měsíců. Celkově se v tomto období v Praze prodalo 2041 developerských bytů – což svědčí o silné poptávce i přes vysoké ceny a zpřísněné hypoteční podmínky.
Tento vývoj dává smysl i v kontextu transformace celých městských částí – jak popisujeme v analýze Bubny se promění: 10 tisíc bytů a nové centrum Prahy. Velké developery lákají nejen byty, ale i možnost vytvářet komplexní mikroměsta s obchody, kancelářemi a veřejnými prostory.
Co dál? Strategie pro české investory
Pokud chcete soutěžit s globálními hráči, musíte myslet jinak. Místo klasických investičních bytů v centrech se vyplatí zaměřit se na lokality s růstovým potenciálem, kde institucionální kapitál ještě není dominantní – například okresy zmíněné v článku Posledních 15 okresů pod 3 miliony. Alternativou je specializace na mikrobyty nebo energeticky úsporné byty, které splňují přísné požadavky hypoték – viz Energetické průkazy v hypotékách.
Profesionální přístup – včetně správy nemovitostí, daňové optimalizace a digitálního financování – je dnes nutností, nikoli volbou. A právě tady může český investor najít svou výhodu: lokální znalost, osobní vztahy a flexibilita.
Často kladené otázky
Mají izraelští developeři výhodu oproti českým firmám? Ano – díky přístupu k levnějšímu kapitálu a zkušenostem z mezinárodních trhů. Nicméně čeští hráči mají výhodu v lokální znalosti regulací, urbanismu a poptávky, což je klíčové při práci s brownfieldy nebo komunitními projekty.
Ještě stojí za to investovat do pražských bytů? Ano, ale už ne jako „pasivní“ investor. Dnes je potřeba aktivní správa, EPC třída B nebo lepší a orientace na dlouhodobou hodnotu, nikoli krátkodobý zisk. Více v našem průvodci Profesionální správa: Klíč ke zdravému nájemnímu trhu.