V prvním čtvrtletí 2026 tvořilo nájemní bydlení a hotely 57 % celkového objemu realitních investic v Česku. Čeští investoři dominují trhu (77 % transakcí), zatímco výnosové míry se pohybují mezi 4,50 % a 5,75 %.
Nájemní bydlení a hotely: Nové jádro českých realitních investic
Realitní trh v Česku prochází strukturální transformací. Data z prvního čtvrtletí roku 2026 jasně ukazují, že investoři přesouvají kapitál směrem k segmentům s dlouhodobou stabilní poptávkou – konkrétně k nájemnímu bydlení a hotelovým nemovitostem. Tyto dvě kategorie společně reprezentovaly 57 % celkového investičního objemu, který v daném období dosáhl přes 450 milionů eur.
Podrobněji: 31 % investic směřovalo do rezidenčního nájemního bydlení, 26 % do hotelů a „jen“ 23 % do kancelářských prostor – segmentu, který dříve dominoval. Tento posun není krátkodobým výkyvem, ale odpovědí na dvě klíčové makrotrendy: rostoucí deficit dostupného bydlení a trvalé oživení cestovního ruchu, zejména v Praze a dalších turistických centrech.
Domácí kapitál jako motor trhu
Zásadním faktorem stability českého trhu je silná pozice domácích investorů. Ti v Q1/2026 realizovali 77 % všech transakcí – což svědčí o důvěře v lokální ekonomiku i o strategickém přesunu směrem k dlouhodobějším, méně volatilním aktivům. Zatímco zahraniční hráči čekají na vyjasnění úrokové politiky ECB, čeští investoři aktivně diverzifikují portfolia.
Tento přístup má své opodstatnění. Výnosové míry (prime yields) jsou stále atraktivní:
- Nájemní bydlení: 4,50 %
- Kanceláře a průmyslové nemovitosti: 5,00 %
- Retail (nákupní centra a parky): 5,75 %
I když nájemní bydlení nabízí nižší yield než retail, jeho nižší provozní riziko, dlouhodobé nájemní smlouvy a rostoucí poptávka (zejména po moderních bytech 1+kk a 2+kk) ho činí ideálním jádrem investičního portfolia. Jak ukazujeme v článku Emoce vs. čísla: Proč investoři přeplácejí hezké byty, klíčem k úspěchu je oddělit sentiment od analytického rozhodování.
Růst nájmů a cen: Brno a Ostrava před Prahou?
Meziroční růst nájemného v prvním čtvrtletí 2026 pokračuje, přičemž nejvýraznější nárůsty zaznamenaly Brno a Ostrava. V Praze se nájemné zvýšilo meziročně o 4–11 % podle dispozice, ale města jako Brno už konkurují hlavnímu městu nejen cenově, ale i tempem růstu. Průměrná cena nového bytu v Brně překročila 150 tisíc Kč za m² – hranici, která ještě před pěti lety působila jako sci-fi (více zde).
Současně se v Brně prodalo v Q1/2026 377 novostaveb, což je více než ve třech předchozích čtvrtletích dohromady. Tato dynamika potvrzuje, že regionální metropole se stávají plnohodnotnými alternativami Prahy – nejen pro obyvatele, ale i pro institucionální investory.
Makroekonomické tlaky: Co hrozí v druhé polovině roku?
Přestože ČNB i ECB v prvním čtvrtletí neměnily úrokové sazby, geopolitická situace na Blízkém východě oživila inflační očekávání. Důsledkem je nárůst pětiletých eurových swapových sazeb o 50 bázických bodů, což přímo zvyšuje náklady na financování nemovitostí. Pro české investory to znamená, že i při stabilních hypotečních sazbách mohou být refinancování a nové akvizice dražší.
Jak upozorňujeme v analýze Hypotéky v roce 2026: Konec levných úvěrů, správná volba fixace a kapitálové struktury je nyní klíčová. Investoři, kteří mají v plánu vstoupit na trh v druhé polovině roku, by měli pečlivě kalkulovat s možností vyšších nákladů na kapitál.
Často kladené otázky
Proč právě nájemní bydlení láká investory v roce 2026? Nájemní bydlení kombinuje relativně stabilní výnos (4,50 %), nízkou citlivost na hospodářské cykly a rostoucí poptávku – zejména v regionálních centrech. Navíc regulace jako Renovační pas NZÚ (více zde) vytvářejí prostor pro hodnotové přírůstky u energeticky efektivních budov.
Mají hotely v Česku dlouhodobou perspektivu? Ano – pokud jde o kvalitní lokality (Praha, Brno, Karlovy Vary). Cestovní ruch se vrátil na předpandemickou úroveň a nad ní. Hotelové nemovitosti však vyžadují profesionální management a jsou citlivější na globální šoky než bytové fondy.
Je lepší investovat do Prahy nebo regionů? Záleží na strategii. Praha nabízí likviditu a stabilitu, ale vyšší vstupní ceny. Regiony jako Brno nebo Královéhradecký kraj (kde ceny vzrostly o 270 % za 10 let) poskytují vyšší potenciál zhodnocení – za cenu vyššího rizika a nižší likvidity.