V květnu čeští majitelé nemovitostí řeší daň z nemovitých věcí – pozor na místní koeficienty a opožděné složenky. Zároveň se hypoteční sazby ustálily nad 5 % a ceny starších domů stagnují. Pro investory to znamená nutnost přesné kalkulace nákladů i výnosů.
Daň z nemovitých věcí: Nečekejte na složenku jako na zázrak
Pro české majitele nemovitostí je květen tradičně měsícem, kdy padají do schránek (fyzických i datových) platební výměry daně z nemovitých věcí. Pokud ale vaše složenka dosud nezazvonila, nezapadejte do paniky. Zejména ti, kdo vlastní nemovitosti ve více krajích, často obdrží dokumentaci postupně – někdy až ke konci měsíce.
Důležité je vědět, že daňové přiznání se podává pouze jednou: buď po zakoupení nemovitosti, nebo po významné stavební úpravě. V dalších letech stačí sledovat výši daně a její splnění – pokud se stav vašich objektů nemění. Tuto informaci potvrzuje Michal Jelínek, partner V4 Group.
Letos nedošlo k zásadním změnám v zákonné úpravě. Nicméně od roku 2025 platí klíčové novinky:
- Zrušení koeficientu 1,5 u podnikatelských staveb,
- Rozšíření pravomocí obcí – ty nyní mohou stanovit místní koeficienty v rozmezí 0,5 až 5,0 a to i diferencovaně pro určité části obce nebo typy staveb,
- Úprava zdanění lesů a ekologicky významných ploch.
Pokud jste v roce 2025 nemovitost prodali a již v daném kraji žádnou jinou nevlastníte, musíte o tom finanční úřad informovat – stačí dopis nebo e-mail bez speciálního formuláře.
Hypotéky nad 5 % a stagnující ceny: Nová realita pro investory
Zatímco se majitelé trápí s daňovými složenkami, investiční prostředí se mění rychleji než kdy dříve. Průměrná nabídková sazba hypoték v květnu 2026 dosáhla 5,19 %, což je mírný, ale symbolicky významný nárůst oproti dubnovým 5,18 %. Tento trend potvrzuje, že jsme definitivně vstoupili do éry drahých hypoték – a jak ukazujeme v analýze Hypotéky nad 5 %: Trh se stabilizuje v drahém režimu, tato úroveň bude trvat minimálně do konce roku.
Zároveň se na trhu objevuje netypický jev: ceny starších středně velkých rodinných domů před rekonstrukcí meziročně stagnují, ba dokonce mírně klesají. V kontextu dlouhodobého růstu cen jde o výjimku, která signalizuje změnu chování kupujících. Detailní rozbor tohoto trendu najdete v článku Stagnace cen starších domů: Konec iluze „téměř novostavby“?.
Tyto dvě skutečnosti – vyšší náklady na financování a slabší cenový růst – nutí investory přehodnotit své strategie. Už nestačí spoléhat na automatický appreciation assetu. Dnes je klíčové počítat s celkovými provozními náklady, včetně daně z nemovitých věcí, která se liší podle obce.
Jak zjistit svůj místní koeficient?
Výše daně z nemovitých věcí závisí na základní sazbě (např. 0,75 Kč/m² pro byty) a místním koeficientu, který stanoví zastupitelstvo obce. Ten se může lišit i v rámci jednoho města – například Praha 4 má jiný koeficient než Praha 10.
Konkrétní hodnoty lze snadno dohledat podle parcelního čísla v oficiální kalkulačce Ministerstva financí: http://adisreg.mfcr.cz/. Pro investory v regionech je tato informace zásadní – rozdíl mezi koeficientem 1 a 3 může znamenat rozdíl stovek korun ročně na každém bytě.
A pokud vám složenka ani ke konci května nepřijde? Kontaktujte územní pracoviště finančního úřadu, které odpovídá za lokalitu vaší nemovitosti. Tam vám sdělí přesnou výši daně a termín splatnosti.
Často kladené otázky
Musím podávat daňové přiznání každý rok? Ne. Přiznání se podává pouze po nabytí nemovitosti nebo po významné stavební úpravě. V ostatních letech stačí zaplatit výměr daně.
Co když mám nemovitost v několika krajích? Každá nemovitost spadá pod příslušný finanční úřad podle své polohy. Složenky tak mohou přicházet postupně – někdy až ke konci května.
Ovlivňuje daň z nemovitých věcí rentabilitu investice? Ano. U víceobjektových portfolií může celková daň představovat desítky tisíc korun ročně. Je proto klíčové ji zahrnout do cashflow kalkulace – zejména v obcích s vysokým místním koeficientem.