Průměrná hypoteční sazba v květnu dosáhla 5,19 %, což je o 0,3 pp více než v březnu. Rozdíl mezi tříletou a desetiletou fixací narostl na 84 bazických bodů – největší za poslední rok. Pro české investory to znamená vyšší náklady i strategické rozhodování mezi stabilitou a rizikem.
Hypotéky se usadily nad pětiprocentní hranicí – a není vidět obrat
Na začátku května 2024 dosáhla průměrná úroková sazba hypoték podle indexu Swiss Life Hypoindex 5,19 % ročně. I když měsíční nárůst byl minimální (pouze o 0,01 pp oproti dubnu), trh už třetím měsícem nepoklesl pod psychologicky důležitou hranici 5 %. Ještě v březnu byl průměr 4,89 %, což znamená, že za dva měsíce sazby vzrostly o 0,3 procentního bodu.
Pro majitele nemovitostí a investory má tento posun konkrétní dopad: splátka modelové hypotéky ve výši 3,5 milionu Kč se splatností 25 let stoupla z březnových 20 240 Kč na aktuálních 20 858 Kč. Těch 618 korun navíc měsíčně představuje během standardní tříleté fixace navýšení celkem o 22 248 Kč – a v případě desetileté fixace dokonce o 74 160 Kč.
„Trh dál svazují geopolitická rizika, cena ropy, inflační očekávání a vyšší úrokové swapy. Bez uklidnění ve světě nelze čekat rychlý návrat k levnějším hypotékám,“ vysvětluje Tom Kadeřábek ze společnosti Swiss Life Select. A dodává klíčovou myšlenku: banky snižují sazby pomaleji, než je zvyšují – což je pro českého investora signál, že momentální „drahý normál“ může přetrvat déle, než si mnozí přejí.
Strategie fixací: Krátké vs. dlouhé horizonty
Rozdíl mezi krátkodobými a dlouhodobými fixacemi se v posledním roce výrazně prohloubil. Zatímco před rokem činil rozdíl mezi tříletou a desetiletou fixací pouhých 35 bazických bodů, nyní dosahuje 84 bodů. Konkrétně:
- Tříletá fixace: cca 4,90 %
- Desetiletá fixace: až 5,74 %
Tento trend odráží i chování klientů. Podle Golem Finance si 88 % nových žadatelů volí právě tříletou fixaci, zatímco jen 3 % se odváží na pětiletou nebo delší dobu. „Zlatá cesta teď je tříletá. Roční fix je docela rizikový, stát se může cokoliv,“ komentuje Libor Vojta Ostatek z Golem Finance.
Pro české investory je tato situace dvojsečná. Krátké fixace nabízejí možnost využít budoucího poklesu sazeb, ale vystavují je riziku dalšího růstu inflace nebo geopolitických šoků. Naopak delší fixace zajišťují rozpočtovou stabilitu, což je klíčové zejména pro pasivní investory s nájemním příjmem. Pokud totiž nájemní tržby stagnují – jako například v některých regionech Česka (viz analýza nárůstu nájmů) – každá koruna navíc ve splátce snižuje čistý výnos.
Politika nezlevní hypotéky – ekonomika ano
V současné době se objevují politické sliby o „zlevnění hypoték“, zejména od vládního hnutí ANO. Avšak jak upozorňuje Tom Kadeřábek, vláda nemá na hypoteční sazby téměř žádný přímý vliv. Jakýkoli státní zásah typicky znamená buď dotace (tedy zátěž pro státní rozpočet), nebo umělé stimulování poptávky – což v podmínkách nedostatku bytů vede k dalšímu růstu cen nemovitostí.
„Výsledek pak může být přesně opačný, než politici slibovali. Bydlení není dostupnější. Jen dražší,“ varuje Kadeřábek. Tento efekt známe z minulosti – například z období před pandemií, kdy dotace na vlastní bydlení krátkodobě podpořily poptávku, ale bez odpovídajícího nárůstu nabídky jen nakoply ceny.
Investoři by proto měli ignorovat politické billboardy a zaměřit se na tržní fundamentály: inflační vývoj, úrokové swapy a globální makroekonomické ukazatele. Až tyto faktory ukážou udržitelný trend dolů, banky reagují – ale ne dříve.
Co dál? Realismus místo iluzí
V kontextu možné stagflace (více v naší analýze) a nadále vysokých nákladů na energie je pravděpodobné, že hypoteční sazby zůstanou v pásmu 5–5,5 % až do konce roku. To má dopad nejen na kupující, ale i na investiční rozhodování. Někteří investoři proto přecházejí k alternativám – například k penzijnímu spoření v kombinaci s nemovitostmi (porovnání výnosů) nebo k refinanci existujících úvěrů.
Důležité je také správně posoudit svou schopnost splácet – banky totiž dál přísně hodnotí cash flow klientů (jak si nezničit šanci na hypotéku). V době, kdy splátka rozhoduje více než cena nemovitosti (jak popisujeme zde), je klíčové mít rezervu a realistický finanční plán.
Často kladené otázky
Je lepší zvolit tříletou nebo pětiletou fixaci v roce 2024? Záleží na vaší rizikové toleranci. Tříletá fixace je populární díky nižší sazbě (~4,90 %), ale vystavuje vás riziku růstu sazeb po skončení fixace. Pětiletá fixace (aktuálně ~5,3–5,5 %) poskytuje větší jistotu, zejména pokud plánujete držet nemovitost déle než 5 let.
Mohou hypotéky v roce 2024 klesnout pod 5 %? Podle současných makroekonomických indikátorů je to nepravděpodobné. Klíčové jsou vývoj inflace v EU, rozhodnutí ECB a geopolitická stabilita. Bez výrazného uklidnění těchto faktorů zůstanou sazby nad 5 %.
Jak ovlivňují vyšší hypotéky nájemní investice? Vyšší splátky snižují čistý cash flow z nájmu. Pokud nájemní tržby nerostou (např. v menších městech), může se investice stát nevýnosnou. Proto je důležité pečlivě analyzovat lokální trh a uvažovat o refinanci nebo konsolidaci půjček (kdy to dává smysl).